Comprare casa: le verifiche tecniche da fare prima del rogito

In breve

• Prima di firmare conviene sapere se la casa che compri è regolare: se lo stato reale corrisponde ai progetti depositati in Comune (conformità urbanistica) e alla planimetria del catasto (conformità catastale).
• Il catasto da solo non basta: una planimetria aggiornata non dimostra che i lavori siano stati autorizzati.
• Un problema scoperto dopo il rogito diventa un problema tuo: può bloccare lavori, bonus, mutuo o una futura vendita.
• La verifica la fa un tecnico abilitato, che confronta documenti del Comune, catasto e stato reale della casa. Il momento giusto è prima del compromesso, o almeno prima del rogito.

Perché verificare prima di comprare

Chi compra casa di solito controlla il prezzo, la zona, lo stato delle finiture. Molto meno spesso controlla se l'appartamento è davvero come dicono le carte.

Eppure le difformità sono frequenti: una parete spostata, una cucina trasformata in camera, un balcone chiuso a veranda, un soppalco, una finestra aperta senza pratica. Spesso sono lavori fatti anni fa dai proprietari precedenti, a volte in buona fede.

Il punto è che, una volta firmato il rogito, quella difformità passa a chi compra. E salta fuori nel momento peggiore: quando vuoi ristrutturare, quando la banca fa la perizia per il mutuo, quando provi a rivendere.

Le tre verifiche che contano

1. Stato legittimo

È la "carta d'identità" urbanistica dell'immobile. Lo definisce il Testo unico dell'edilizia (d.P.R. 380/2001, art. 9-bis): lo stato legittimo si ricava dal titolo edilizio che ha autorizzato la costruzione o l'ultimo intervento sull'intero immobile, insieme ai titoli successivi.

In pratica il tecnico va a cercare in Comune le pratiche edilizie della casa (licenze, concessioni, permessi, DIA, SCIA, CILA, eventuali condoni) e ricostruisce com'era autorizzata.

2. Conformità urbanistica

È il confronto tra ciò che è stato autorizzato e ciò che c'è davvero. Se l'appartamento corrisponde ai progetti, è conforme. Se no, bisogna capire che tipo di difformità è:

• piccole differenze che rientrano nelle tolleranze previste dalla legge;
• difformità che si possono regolarizzare con una pratica;
• situazioni più serie, da valutare con attenzione prima di andare avanti.

3. Conformità catastale

La planimetria catastale deve corrispondere allo stato reale. Qui c'è un obbligo preciso: nell'atto di vendita chi vende deve dichiarare che dati catastali e planimetria sono conformi allo stato di fatto (legge 52/1985, art. 29, comma 1-bis). Senza questa dichiarazione l'atto è nullo.

Perché il catasto non basta

È l'equivoco più comune: "la planimetria è aggiornata, quindi è tutto a posto". Non è così.

Il catasto serve soprattutto a fini fiscali. Una planimetria catastale può essere stata aggiornata senza che i lavori siano mai stati autorizzati in Comune. In quel caso il catasto è in ordine, ma la casa non è conforme dal punto di vista urbanistico.

Per questo le due verifiche — urbanistica e catastale — vanno fatte entrambe. Ne abbiamo parlato anche nell'articolo Conformità urbanistica e catastale: perché vanno verificate entrambe.

E il notaio non controlla?

Il notaio controlla che nell'atto ci siano le dichiarazioni richieste dalla legge: gli estremi dei titoli edilizi, la dichiarazione di conformità catastale. Non va in Comune a confrontare i progetti con lo stato reale della casa: quella è una verifica tecnica, e la fa un tecnico abilitato.

C'è di più. Secondo la Cassazione (Sezioni Unite, sentenza 8230/2019) l'atto di vendita è valido se indica un titolo edilizio esistente e riferito a quell'immobile, anche se la casa ha delle difformità. Quindi il rogito si può firmare regolarmente e il problema resta, tutto, a chi ha comprato.

Quando farla

Il momento migliore è prima di firmare la proposta d'acquisto o il compromesso. Se non è possibile, conviene inserire nella proposta una clausola che la subordini all'esito positivo della verifica tecnica.

Farla solo a ridosso del rogito è meglio di niente, ma lascia poco margine: se emerge una difformità, bisogna decidere in fretta se sistemarla prima, rinegoziare o fermarsi.

Come funziona la verifica

1. Raccolta dei documenti: atto di provenienza, visure e planimetria catastale.
2. Accesso agli atti in Comune per recuperare le pratiche edilizie.
3. Sopralluogo del tecnico: misure, foto, confronto stanza per stanza.
4. Confronto tra pratiche, catasto e stato reale.
5. Relazione tecnica con l'esito e, se ci sono difformità, i passi per regolarizzarle.

Se sei tu a vendere

Anche chi vende ha interesse a fare la verifica prima di mettere la casa sul mercato: evita sorprese durante la trattativa e dà più sicurezza a chi compra. In molte zone agenzie immobiliari e notai chiedono una relazione tecnica sull'immobile; in Emilia-Romagna si chiama spesso Relazione Tecnica Integrata (RTI). Trovi di più nella nostra Guida completa alla Relazione Tecnica Integrata.

Cosa fa VeriCheck

VeriCheck organizza la verifica tecnica pre-rogito con i tecnici abilitati della rete: raccolta documenti, accesso agli atti, sopralluogo, confronto e relazione firmata dal tecnico. Se emerge una difformità, il tecnico la documenta e indica le strade possibili per risolverla.

Non promettiamo esiti: se la casa ha un problema, è meglio saperlo prima di firmare. Tempi concordati, non promessi.

Domande frequenti

La verifica è obbligatoria? Per legge è obbligatoria la dichiarazione di conformità catastale nell'atto. La verifica urbanistica completa non è sempre obbligatoria, ma è la sola che ti dice se la casa è davvero regolare.

Se la planimetria catastale è aggiornata, posso stare tranquillo? No. Il catasto non dimostra che i lavori siano stati autorizzati in Comune. Serve anche la verifica urbanistica.

Chi paga la verifica, chi compra o chi vende? Dipende da come ci si accorda nella trattativa. Chi vende può farla prima di mettere in vendita; chi compra può chiederla prima del compromesso.

Cosa succede se si trova una difformità? Il tecnico spiega di che tipo è e se si può regolarizzare. Poi si decide: sistemarla prima del rogito, rinegoziare le condizioni o fermarsi.

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