Accertamento di conformità: i limiti dell'art. 36 dopo il nuovo art. 36-bis (e cosa significa per la sanatoria)

Per anni l'accertamento di conformità è stato la valvola di sicurezza più nota del nostro sistema edilizio: l'opera realizzata senza titolo o in difformità poteva essere sanata se conforme alla disciplina urbanistica vigente sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda — la cosiddetta "doppia conformità". Con il D.L. 69/2024, convertito dalla L. 105/2024 (il cosiddetto "Salva-Casa"), accanto all'art. 36 del DPR 380/2001 è stato introdotto l'art. 36-bis, che disciplina un nuovo accertamento di conformità per gli interventi in parziale difformità. Non è solo un ritocco: è un cambio di paradigma che ridisegna i confini della sanatoria — e che chi redige una Relazione Tecnica Integrata deve maneggiare con precisione, perché qualificare male il percorso scelto significa fare cadere l'intera operazione.

Cosa fa l'art. 36 (e cosa non fa più)

L'art. 36 del DPR 380/2001 disciplina l'accertamento di conformità "tradizionale": il responsabile dell'abuso, ovvero l'attuale proprietario, può ottenere il permesso in sanatoria se l'intervento risulta conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell'opera sia al momento della presentazione della domanda. È la doppia conformità storica. Resta lo strumento principale per le opere realizzate senza titolo o in totale difformità, e mantiene la sua logica: niente conformità doppia, niente sanatoria.

Il punto operativo che spesso sfugge: l'art. 36 è severo per costruzione. Non ammette tolleranze, non ammette deroghe legate al tempo trascorso, non guarda a quanto sia "piccola" la difformità. Se anche solo uno dei due termini della doppia conformità manca, la sanatoria ex art. 36 non passa.

Cosa cambia con l'art. 36-bis

L'art. 36-bis, introdotto dal Salva-Casa, interviene su un terreno diverso: le parziali difformità rispetto al titolo (quindi opere realizzate con un permesso o una SCIA, ma scostatesi parzialmente dal progetto autorizzato) e una serie di interventi minori che il sistema sanzionatorio storico trattava con eccessiva rigidità.

I cardini del nuovo regime, semplificati:

• doppia conformità "asimmetrica": la conformità è richiesta alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, e alla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell'opera (non più "doppia" nel senso classico);
• ambito: parziali difformità da titolo e abusi minori che ricadono nei perimetri tipizzati dalla norma;
• regolarizzazione catastale: in molti casi la sanatoria via 36-bis si accompagna a un aggiornamento catastale via DOCFA, perché lo stato di fatto sanato deve trovare riscontro nella planimetria.

Il risultato pratico: situazioni che prima erano insanabili — perché la conformità urbanistica era cambiata nel tempo — possono oggi rientrare in un percorso di regolarizzazione. Ma solo se si scelgono bene gli articoli applicabili e si motiva la qualificazione.

Perché l'accertamento di conformità decide la tenuta dell'atto

Una sanatoria conclusa con successo entra nello stato legittimo dell'immobile, definito dall'art. 9-bis, comma 1-bis, del DPR 380/2001: è la base su cui il notaio costruisce le menzioni urbanistiche dell'atto (art. 46 DPR 380/2001) e su cui il venditore evita di esporsi all'art. 1490 c.c. per vizi della cosa venduta. Una sanatoria mal istruita — o un accertamento di conformità chiesto sul binario sbagliato (36 anziché 36-bis o viceversa) — produce due esiti tipici: il rigetto, oppure un titolo formalmente rilasciato ma esposto a contestazione, perché fondato sul presupposto sbagliato. In entrambi i casi, lo stato legittimo resta incerto e il rogito poggia su una base fragile.

È qui che una Relazione Tecnica Integrata interviene prima del problema: non chiede una sanatoria "qualunque", ma sceglie il binario procedurale corretto motivandone i presupposti, perché la differenza tra art. 36 e art. 36-bis non è formale, è sostanziale.

Abbiamo raccolto i criteri per orientarsi nei percorsi di sanatoria in una guida operativa scaricabile, pensata per chi deve valutare un immobile prima del rogito.

Le opere future: il punto sensibile

Un equivoco diffuso è considerare la sanatoria come una "ripulitura" che azzera tutto e apre alla totale libertà progettuale sul futuro. Non è così. L'accertamento di conformità — sia ex art. 36, sia ex art. 36-bis — sana lo specifico abuso accertato e regolarizza lo stato di fatto a quella data. Le opere future restano soggette al regime ordinario: ogni nuovo intervento deve essere autorizzato secondo le regole proprie (CILA, SCIA, permesso di costruire) e deve partire da uno stato legittimo certo. Se sulla porzione sanata si interviene senza il titolo dovuto, si crea un nuovo abuso, che dovrà essere a sua volta gestito. Trattare la sanatoria come "patente di trasformazione libera" è uno degli errori-tipo che producono nuovi vizi a valle.

Lo standard nazionale non basta: contano regolamento e prassi del Comune

L'art. 36-bis fissa il quadro statale, ma i regolamenti edilizi e la prassi dei SUE incidono in modo decisivo:

• alcune realtà — Milano, Monza, Bergamo, Brescia, Varese tra gli esempi — applicano discipline locali sulle distanze, sull'edilizia libera e sui parametri igienico-edilizi che restringono o ampliano il perimetro del sanabile rispetto al solo riferimento nazionale;
• la modulistica e la documentazione richiesta variano: la procedura ex 36-bis è recente e diversi Comuni hanno emanato circolari operative o aggiornato la modulistica nel corso del 2024-2026;
• la valutazione della conformità urbanistica alla data della domanda dipende dalla pianificazione vigente in quel Comune, che può essere stata oggetto di varianti recenti.

Assumere "Salva-Casa = tutto si sana" è esattamente l'errore che porta al rigetto: il dato non è "l'Italia", è quel Comune, con quella variante di piano, in quella data. Per il quadro complessivo dei controlli pre-rogito può essere utile la nostra guida RTI per notai e agenzie.

La sequenza operativa corretta

1. Qualificare l'abuso: opera senza titolo (totale difformità) o opera con titolo ma scostata (parziale difformità)? Da qui dipende il binario.
2. Verificare la conformità urbanistica alla disciplina applicabile (regime asimmetrico nel 36-bis, doppia classica nel 36).
3. Ricostruire la disciplina edilizia vigente all'epoca dell'opera con la documentazione del Comune competente.
4. Scegliere il binario giusto: art. 36 per le ipotesi "classiche" e per gli abusi sostanziali; art. 36-bis per le parziali difformità e per gli abusi minori tipizzati.
5. Coordinare con il catasto: la regolarizzazione edilizia deve trovare riscontro nella planimetria (art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985) per consentire il rogito.
6. Programmare gli interventi futuri: la sanatoria copre il pregresso, non il prospettico.

Caso-tipo

In una compravendita emerge che un appartamento ha modifiche interne non corrispondenti al progetto autorizzato: tramezzature spostate rispetto al permesso originale, una variazione del bagno, una piccola finestra modificata. Su un binario tradizionale ex art. 36 la regolarizzazione era complicata perché la disciplina urbanistica nel frattempo era cambiata e la "doppia conformità" classica non passava. Letta in chiave 36-bis, qualificando l'intervento come parziale difformità da titolo originario e applicando la doppia conformità asimmetrica, la sanatoria diventa percorribile. Il percorso di soluzione: istanza ex art. 36-bis, aggiornamento catastale via DOCFA, allineamento dello stato di fatto allo stato legittimo, quindi rogito su base certa. Senza distinguere il binario, l'atto sarebbe rimasto bloccato o sarebbe stato firmato su difformità non sanate.

L'angolo difendibile: motivare il binario, non sceglierlo per inerzia

Una relazione che scrive "sanatoria ex art. 36" per qualunque difformità è fragile: applica uno strumento storico anche dove il legislatore ne ha introdotto uno nuovo, più adatto. Una relazione che scrive "ipotesi qualificata come parziale difformità ex art. 36-bis perché [presupposti rilevati]; conformità urbanistica al momento della domanda verificata sul PGT/PRG vigente; conformità edilizia all'epoca dell'opera ricostruita su documentazione SUE" è difendibile, perché esplicita il ragionamento, i fatti e i presupposti su cui poggia la conclusione. È il motivo per cui un accertamento di conformità con i presupposti dichiarati regge meglio, in istruttoria e in eventuale contenzioso, di una sanatoria chiesta sul binario sbagliato per consuetudine.

In sintesi, l'accertamento di conformità non è più un unico strumento: è una famiglia di strumenti che il Salva-Casa ha articolato. Scegliere il binario giusto è ciò che protegge venditore, acquirente e professionista che roga.

Scopri il servizio Relazione Tecnica Integrata

→ Scopri il servizio Relazione Tecnica Integrata