Ordine di demolizione e acquisizione al Comune: perché entra nei controlli prima del rogito

Tra i controlli prima del rogito ce n'è uno che non lascia traccia nelle visure e che, quando manca, produce l'esito peggiore possibile: scoprire che l'immobile — o una sua porzione — non appartiene più a chi lo sta vendendo. Accade quando su quel bene pende un ordine di demolizione rimasto ineseguito. Trascorsi novanta giorni, l'acquisizione al patrimonio comunale non è una minaccia futura: è già avvenuta.

È un meccanismo poco conosciuto perché opera in silenzio, senza bisogno di un provvedimento nuovo. E poiché la conservatoria dei registri immobiliari non lo intercetta, è invisibile a chi si limita alle verifiche ipocatastali.

Come funziona l'art. 31 del Testo Unico Edilizia

L'art. 31 del DPR 380/2001 disciplina gli interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali. Il comma 2 impone al dirigente comunale, accertato l'abuso, di ingiungere al proprietario e al responsabile la rimozione o la demolizione. È un atto vincolato: non c'è discrezionalità, e non serve una motivazione sull'interesse pubblico.

Il comma 3 stabilisce la conseguenza dell'inerzia. Se il responsabile dell'abuso non provvede alla demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi entro novanta giorni dall'ingiunzione, il bene e l'area di sedime — nonché quella necessaria, secondo le vigenti norme urbanistiche, alla realizzazione di opere analoghe a quelle abusive — sono acquisiti di diritto e a titolo non oneroso al patrimonio del comune. L'area acquisita non può comunque superare dieci volte la complessiva superficie utile abusivamente costruita.

Il comma 4-bis aggiunge una sanzione amministrativa pecuniaria da 2.000 a 20.000 euro, che le regioni a statuto ordinario possono aumentare nell'importo e prevedere come periodicamente reiterabile se l'inottemperanza persiste. Va letta correttamente: ciò che quella sanzione colpisce non è la realizzazione dell'abuso, ma la mancata ottemperanza volontaria a un ordine legittimamente emanato. L'Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato, con la sentenza n. 16 del 2023, ha chiarito che l'inottemperanza costituisce un illecito autonomo rispetto all'abuso che l'ha originata.

Il punto che cambia tutto: l'effetto è automatico

Qui sta la differenza tra questo istituto e quasi tutti gli altri che rilevano nella verifica pre-rogito. L'acquisizione si produce alla scadenza del termine, senza necessità di un nuovo provvedimento. Il successivo atto formale del Comune — l'accertamento dell'inottemperanza — ha natura essenzialmente dichiarativa: non costituisce l'effetto, lo constata. Serve come titolo per la trascrizione nei registri immobiliari e per l'immissione in possesso.

La conseguenza pratica è netta. Tra la scadenza dei novanta giorni e la trascrizione dell'accertamento può passare molto tempo — mesi, talvolta anni, a seconda dell'organizzazione dell'ufficio. In quell'intervallo la proprietà è già passata al Comune per legge, ma nei registri immobiliari non risulta nulla. Una visura ipotecaria in quel periodo restituisce un quadro rassicurante e sbagliato.

È esattamente il motivo per cui i controlli prima del rogito non possono esaurirsi nelle verifiche presso la conservatoria: l'ordinanza di demolizione vive negli archivi dello sportello edilizio comunale, e solo lì si trova.

Le ipoteche dei terzi: cosa ha stabilito la Corte costituzionale

Un profilo che interessa direttamente chi compra con mutuo, e chi ha finanziato l'acquisto. Con la sentenza n. 160 del 2024 la Corte costituzionale ha dichiarato l'illegittimità costituzionale dell'art. 31, comma 3, del DPR 380/2001 nella parte in cui non faceva salvi i diritti di ipoteca iscritti da creditori terzi anteriormente alla trascrizione dell'atto di acquisizione a favore del Comune.

La pronuncia protegge il creditore ipotecario di buona fede, ma non sposta il problema di chi acquista: il bene resta acquisito al patrimonio comunale, e l'ipoteca anteriore sopravvive su un bene che non è più del debitore. Per l'acquirente non è una tutela, è un ulteriore elemento di complicazione.

Perché la finestra della sanatoria si chiude

C'è una seconda conseguenza, meno intuitiva e altrettanto decisiva in una trattativa: una volta perfezionata l'acquisizione, la strada della sanatoria è preclusa.

L'accertamento di conformità dell'art. 36 e la sanatoria semplificata dell'art. 36-bis del DPR 380/2001 presuppongono la legittimazione del richiedente: possono attivarli il proprietario o chi ha titolo. Se la proprietà è passata al Comune per effetto dell'art. 31, comma 3, il precedente proprietario ha perso la legittimazione a chiedere di sanare ciò che non gli appartiene più.

Questo ribalta la logica con cui molte trattative vengono impostate. Di fronte a una difformità, la domanda abituale è "si può sanare?". Se però pende un'ingiunzione di demolizione scaduta, la domanda giusta viene prima: "c'è ancora qualcosa da sanare, e c'è ancora qualcuno legittimato a chiederlo?". Il tema si collega a quanto già osservato sui limiti dell'accertamento di conformità tra art. 36 e art. 36-bis: il binario procedurale va scelto sapendo se è ancora percorribile.

L'impatto sull'atto

Sul piano notarile i profili sono tre, distinti.

Il primo è la nullità: l'art. 46 del DPR 380/2001 e l'art. 40, comma 2, della L. 47/1985 impongono la menzione degli estremi del titolo abilitativo o del provvedimento di sanatoria, a pena di nullità dell'atto di trasferimento.

Il secondo è la titolarità: se l'acquisizione si è già perfezionata, si sta trasferendo un bene di cui il venditore non è più proprietario, con le conseguenze civilistiche del caso.

Il terzo è la garanzia: l'art. 1490 del Codice civile obbliga il venditore alla garanzia per i vizi che rendono la cosa inidonea all'uso cui è destinata o ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore. Un ordine di demolizione pendente, o un'acquisizione già maturata, rientrano pienamente nella nozione.

Anche la ricostruzione dello stato legittimo ai sensi dell'art. 9-bis, comma 1-bis, ne risulta compromessa: non esiste stato legittimo che tenga su un'opera destinataria di un ordine di demolizione ineseguito.

Lo standard nazionale non basta: come cambia la ricerca da Comune a Comune

L'art. 31 è norma statale e si applica ovunque allo stesso modo. Quello che cambia — e che determina se la difformità viene trovata o no — è come si accede all'informazione, ed è un punto su cui trattare l'Italia come un blocco unico porta a verifiche incomplete.

Cambiano le modalità di pubblicazione delle ordinanze all'albo pretorio e i tempi di permanenza online. Cambia l'esistenza o meno di un registro consultabile degli abusi e delle ordinanze. Cambiano i tempi di risposta all'accesso agli atti: dove la richiesta viene evasa in poche settimane la verifica sta nei tempi di una trattativa, dove ne servono di più occorre attivarsi prima del preliminare. Cambia anche l'ufficio a cui rivolgersi, perché in alcune amministrazioni edilizia privata e vigilanza edilizia sono strutture separate con archivi distinti — e chiedere solo alla prima restituisce i titoli senza le ordinanze.

Nelle piazze in cui il nostro team tecnico segue le verifiche pre-rogito — Milano, Torino e Pinerolo, Novara, Piacenza — queste differenze sono la ragione per cui la richiesta di accesso viene formulata in modo diverso a seconda dell'amministrazione, e non con un modello unico.

Un caso-tipo

Uno schema ricorrente, in forma anonimizzata: manufatto accessorio realizzato senza titolo in area di pertinenza, ingiunzione di demolizione notificata al proprietario dell'epoca, nessuna ottemperanza. La proprietà passa poi per successione, e gli eredi non hanno conoscenza dell'ordinanza perché la notifica risaliva a anni prima ed era stata ricevuta dal defunto.

L'immobile viene messo in vendita. Le visure ipocatastali sono pulite: il Comune non ha ancora adottato l'accertamento formale, quindi nulla è trascritto. L'ordinanza emerge solo dall'accesso agli atti presso l'ufficio di vigilanza edilizia.

A quel punto la valutazione non riguarda più la sanabilità del manufatto, ma una questione preliminare: se i novanta giorni siano decorsi, e con quali effetti sulla titolarità. È un accertamento che richiede di verificare la regolarità della notifica, la data di decorrenza e l'eventuale sospensione per ricorsi pendenti — elementi che possono modificare radicalmente la conclusione e che vanno esposti con i loro margini di incertezza, non appiattiti su una risposta secca. Un giudizio che distingue ciò che è documentato da ciò che è ricostruito regge in istruttoria e in un eventuale contenzioso; uno che presenta come certo un dato inferito, no.

La sequenza operativa

1. Accesso agli atti presso l'ufficio edilizia privata per la catena completa dei titoli, e presso la vigilanza edilizia per ordinanze, verbali di sopralluogo e provvedimenti sanzionatori: sono archivi che possono essere distinti.
2. Verifica dell'albo pretorio per il periodo rilevante, quando il Comune vi pubblica i provvedimenti repressivi.
3. Se emerge un'ingiunzione: accertare data e regolarità della notifica, decorrenza dei novanta giorni, eventuali ricorsi e sospensive, eventuale accertamento di inottemperanza già adottato e trascritto.
4. Verifica ipocatastale mirata alla ricerca della trascrizione dell'atto di acquisizione, tenendo presente che la sua assenza non prova l'assenza dell'effetto.
5. Valutazione della legittimazione residua a presentare istanza di sanatoria, prima di impostare qualsiasi ipotesi di regolarizzazione.
6. Restituzione di un giudizio con i margini espliciti, separando gli elementi documentati da quelli ricostruiti in via presuntiva.

In sintesi

L'acquisizione al patrimonio comunale è l'unico meccanismo, tra quelli che incidono su una compravendita immobiliare, che trasferisce la proprietà senza alcun atto e senza alcuna pubblicità. Novanta giorni di silenzio dopo un'ingiunzione producono un effetto che nessuna visura è in grado di rivelare, e che si scopre solo andando a cercare l'ordinanza dove è conservata.

Per questo la verifica documentale presso il Comune non è un adempimento formale da spuntare, ma il controllo che regge tutti gli altri. La relazione tecnica sulla conformità urbanistica, edilizia e catastale serve a ricostruire questo quadro prima che diventi un problema in sede di atto, e si integra con gli altri controlli prima del rogito sull'agibilità che completano il profilo dell'immobile.

Il testo vigente del Testo Unico Edilizia è consultabile su Normattiva.

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