Controlli prima del rogito: l'agibilità è quella che manca più spesso (e costa di più)

Nella verifica che precede un atto di compravendita l'attenzione si concentra quasi sempre su due fronti: la regolarità urbanistica e l'allineamento catastale. Sono i controlli prima del rogito che il notaio richiama in modo esplicito, perché su quelli la legge costruisce una nullità. Esiste però un terzo fronte che non produce nullità, non blocca l'atto e proprio per questo emerge tardi: l'agibilità.

È un'asimmetria che vale la pena capire, perché spiega un fenomeno ricorrente: atti perfettamente validi che generano contenzioso mesi dopo la firma.

Perché l'agibilità non ferma il rogito (ed è questo il problema)

L'art. 46 del DPR 380/2001 e l'art. 40 della L. 47/1985 impongono, a pena di nullità, la menzione degli estremi del titolo edilizio o della sanatoria. Le Sezioni Unite della Cassazione, con la sentenza 8230/2019, hanno chiarito che si tratta di una nullità testuale: se la dichiarazione è presente e veritiera quanto all'esistenza del titolo, l'atto è valido anche quando l'immobile presenta difformità rispetto a quel titolo.

L'agibilità sta fuori da questo perimetro. Nessuna norma la eleva a requisito di validità dell'atto. Il rogito si fa. Il problema non sparisce: si sposta sul piano dell'inadempimento e del risarcimento, dove nessuna nullità protegge nessuno e la responsabilità pesa su chi ha venduto.

Questa è la ragione per cui, fra i controlli prima del rogito, l'agibilità è quello che più spesso viene dato per scontato: non c'è un adempimento formale che costringa a guardarla.

Cosa si verifica davvero oggi: non un certificato

Primo scoglio operativo: per gli interventi recenti il "certificato di agibilità" non esiste più. Il D.Lgs 222/2016 ha sostituito il rilascio comunale con la segnalazione certificata di agibilità (SCA), presentata dal tecnico abilitato ai sensi dell'art. 24 del DPR 380/2001 entro quindici giorni dall'ultimazione dei lavori di finitura.

Cambia la natura della verifica. Non si cerca un provvedimento in archivio: si ricostruisce se la segnalazione è stata presentata, da chi, con quali allegati e — soprattutto — se al momento della presentazione sussistevano i presupposti.

Per gli immobili più datati la situazione è stratificata: licenza di abitabilità storica, certificato rilasciato dal Comune nel regime intermedio, SCA nel regime attuale. Su un fabbricato anni Sessanta oggetto di più interventi si possono trovare tutte e tre le forme, ciascuna riferita a una porzione diversa.

Il comma 5-bis: agibilità per singole unità

L'art. 24 comma 5-bis consente di presentare la segnalazione anche per singoli edifici, singole porzioni o singole unità immobiliari, a condizione che siano state realizzate e collaudate le opere strutturali connesse, certificati gli impianti relativi alle parti comuni e completate le opere di urbanizzazione primaria.

È la leva che risolve molti casi reali — l'appartamento agibile in un fabbricato la cui pratica complessiva non è mai stata chiusa — ma è anche il punto in cui le prassi comunali divergono di più. La condizione «parti comuni completate e collaudate» richiede una valutazione, e uffici tecnici diversi la calibrano diversamente.

Il vincolo che salta sempre: senza conformità non c'è agibilità

L'agibilità non è un adempimento autonomo. Presuppone la regolarità edilizia dell'immobile, e la giurisprudenza amministrativa è costante: senza piena conformità urbanistico-edilizia la segnalazione non si perfeziona, anche se è stata materialmente protocollata.

Le conseguenze pratiche sono due, ed entrambe contro-intuitive:

• Con un condono ancora pendente non si ottiene l'agibilità. Finché il procedimento di sanatoria non si è concluso, manca il presupposto. Un immobile può quindi avere una domanda di condono depositata, regolarmente protocollata, e restare non agibile per anni.
• Una SCA protocollata non equivale a una SCA efficace. La ricevuta di protocollo prova il deposito, non la sussistenza dei presupposti. È l'errore di lettura più frequente in fase di verifica documentale.

Chi si limita a cercare "il documento" trova la ricevuta e chiude il controllo. Chi verifica i presupposti trova che quella ricevuta non copre nulla. Abbiamo affrontato lo stesso meccanismo a proposito della SCIA usata fuori dai casi ammessi, dove il deposito di un titolo sbagliato non consolida la posizione con il passare del tempo.

La deroga del Salva Casa sui requisiti

Il DL 69/2024, convertito con L. 105/2024, ha inserito nell'art. 24 una previsione che incide direttamente sul patrimonio esistente: è possibile attestare l'agibilità di unità già esistenti anche con altezza minima interna di 2,40 m e superficie non inferiore a 20 mq per una persona e 28 mq per due persone, a determinate condizioni e con attestazione del tecnico sulla salubrità.

È una deroga ai parametri ordinari del DM Sanità 5 luglio 1975, che per le nuove costruzioni restano il riferimento (altezza media 2,70 m, ridotta a 2,40 m per i locali accessori). La deroga non è automatica: opera su immobili esistenti e presuppone la dimostrazione delle condizioni igienico-sanitarie.

Attenzione a non fare confusione fra piani diversi. Questi parametri riguardano l'agibilità dell'unità. I parametri che un ufficio comunale applica per un accertamento di idoneità alloggiativa rispondono a una finalità differente e non si sovrappongono automaticamente a questi: un'unità agibile non è per ciò stesso idonea per il numero di occupanti dichiarato.

Quanto costa davvero: il piano risarcitorio

Poiché l'agibilità non genera nullità, il contenzioso si sviluppa sul terreno civilistico ordinario, dove gli appigli non mancano:

• art. 1477 c.c. — il venditore deve consegnare i documenti relativi alla proprietà e all'uso della cosa;
• art. 1490 c.c. — garanzia per i vizi che rendono la cosa inidonea all'uso a cui è destinata;
• art. 1489 c.c. — cosa gravata da oneri non apparenti non dichiarati.

Su questa base la Cassazione riconosce con continuità che la mancanza dell'agibilità costituisce inadempimento non di scarsa importanza e può legittimare la risoluzione del preliminare ai sensi dell'art. 1453 c.c., salvo che l'acquirente ne fosse consapevole e l'avesse espressamente accettata.

Che non si tratti di teoria lo mostra la cronaca giudiziaria: in un caso deciso a Rimini e ripreso dalla stampa, l'assenza di abitabilità di un immobile compravenduto si è tradotta in una condanna al risarcimento per oltre 83mila euro. L'ordine di grandezza è quello: non un cavillo formale, una posta economica che supera largamente il costo di una verifica preventiva.

La variabile che rende inutile il riferimento nazionale

Qui vale il principio che ricorre in tutta la materia edilizia: la norma è nazionale, la prassi è comunale. L'art. 24 è identico da Milano a Parma; il modo in cui viene applicato non lo è.

Un esempio recente e documentato: il Comune di Arezzo ha pubblicato un chiarimento interpretativo proprio sull'attuazione del comma 5-bis, segno che quella disposizione richiede una posizione dell'ufficio per essere applicata. Dove il chiarimento non è pubblicato, la posizione esiste comunque — semplicemente non è scritta.

Sulle piazze in cui operiamo la differenza si vede su tre punti concreti:

Assumere che valga ovunque lo standard nazionale è la causa-tipo dell'errore di previsione: non si sbaglia la norma, si sbaglia l'ufficio.

Caso-tipo: lo schema che si ripete

Non è un cliente, è uno schema ricorrente. Appartamento in fabbricato dei primi anni Settanta, oggetto di frazionamento negli anni Novanta. In visura tutto coerente, titoli edilizi presenti e menzionabili in atto. In fase di verifica emerge che la licenza di abitabilità originaria copre il fabbricato nella configurazione precedente al frazionamento, e che per le unità risultanti non è mai stata presentata alcuna segnalazione.

L'atto si può fare: i titoli esistono e la menzione è veritiera. Ma l'unità venduta, come unità autonoma, non ha mai avuto un titolo di agibilità proprio. Il percorso di soluzione passa dal comma 5-bis — verifica delle strutture, certificazioni impiantistiche delle parti comuni, SCA per l'unità — con tempi che dipendono da quanto è recuperabile la documentazione condominiale. Sapendolo prima si tratta di una condizione da negoziare; scoprendolo dopo, è un contenzioso.

Perché un giudizio con margini espliciti regge meglio

Su questa materia la risposta onesta raramente è binaria. Il livello di certezza cambia a seconda di cosa si è potuto verificare: un accesso agli atti completo, un archivio comunale parziale, una documentazione condominiale lacunosa portano a gradi di confidenza diversi.

Una relazione che dichiara «agibilità non riscontrata per l'unità autonoma; licenza originaria riferita alla configurazione ante frazionamento; percorso praticabile ex art. 24 comma 5-bis subordinato al reperimento delle certificazioni impiantistiche condominiali» dice esattamente cosa si sa e cosa no. In istruttoria e in un eventuale contenzioso è precisamente questo che regge: un'affermazione calibrata è verificabile, un'affermazione assoluta è attaccabile sul primo punto che non torna.

Sequenza operativa

1. Individuare il regime applicabile all'immobile in base alla data dei lavori: licenza di abitabilità, certificato, o SCA.
2. Accesso agli atti presso l'ufficio tecnico comunale, richiedendo il fascicolo del fabbricato e non solo l'ultimo titolo.
3. Verificare la corrispondenza soggettiva: il titolo di agibilità si riferisce all'unità compravenduta o a una configurazione superata?
4. Controllare i presupposti, non il protocollo: regolarità edilizia definitiva, assenza di condoni pendenti, collaudi e certificazioni impiantistiche.
5. Verificare la posizione dell'ufficio su comma 5-bis e documentazione richiesta, perché è lì che si decide la fattibilità.
6. Restituire l'esito con i margini di incertezza espliciti, distinguendo ciò che è accertato da ciò che è presunto.

I primi due passaggi sono gli stessi della verifica di conformità urbanistica e catastale: conviene farli una volta sola, in un unico accesso, invece di tornare in Comune tre volte. È esattamente il perimetro della relazione tecnica che prepariamo prima del rogito, dove i tre controlli — urbanistico, catastale e agibilità — vengono chiusi insieme e con lo stesso livello di documentazione.

In sintesi

L'agibilità è il controllo che non blocca nulla e per questo passa. Non genera nullità dell'atto, quindi non c'è un momento formale che costringa a guardarla; ma produce responsabilità risarcitoria, quindi il conto arriva comunque, più tardi e più caro.

Fra i controlli prima del rogito è quello con il rapporto più sfavorevole fra costo della verifica e costo dell'omissione. È anche l'unico che, per essere valutato correttamente, richiede di sapere come la ragiona quel Comune — non come è scritta la norma.

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