CILA senza stato legittimo: perché la regolarità edilizia va verificata prima del rogito

Una delle convinzioni più radicate e più rischiose, prima di intervenire o di vendere un immobile, è che la CILA sia uno strumento "leggero" che si può usare quasi sempre. Non è così. Una regolarità edilizia pregressa mancante rende la CILA inefficace: lo ha ribadito il TAR Sicilia, Catania, con la sentenza n. 1427/2026, respingendo il ricorso contro un'ordinanza-sanzione per lavori eseguiti in assenza di un'idonea comunicazione legittimante. Il principio è netto e ha conseguenze dirette su chi compra, vende o fa fare lavori: la CILA non è idonea a produrre effetti se l'immobile su cui interviene non si trova in uno stato di legittimità urbanistico-edilizia. Tradotto: prima della pratica viene la verifica della regolarità edilizia pregressa. Sempre.

Cosa dice davvero la sentenza

Il punto centrale della decisione non è la natura della CILA in sé, ma il suo presupposto. La Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (art. 6-bis del DPR 380/2001) è uno strumento semplificato per gli interventi minori, ma poggia su un'assunzione implicita: che il fabbricato, nella sua consistenza attuale, sia conforme ai titoli edilizi esistenti. Se lo stato di fatto è difforme da quello rappresentato nei titoli disponibili, e il privato non prova la legittimità dell'immobile, quella comunicazione non legittima nulla. Il Comune può applicare le sanzioni, e — questo è il punto che pesa sul tecnico asseverante — l'asseverazione resa su un immobile non legittimo espone a responsabilità.

La lezione operativa è semplice: non basta verificare che le opere da fare siano "minori" o interne. Occorre accertare che il fabbricato sia in regola prima di toccarlo. La regolarità edilizia pregressa è il presupposto, non un dettaglio successivo.

Lo stato legittimo: il presupposto da ricostruire

Il concetto tecnico dietro la sentenza è lo stato legittimo dell'immobile, definito dall'art. 9-bis, comma 1-bis del DPR 380/2001: è quello stabilito dal titolo che ne ha previsto la costruzione, integrato dai titoli successivi che hanno legittimato gli interventi. Per gli edifici molto risalenti, antecedenti al regime concessorio, lo stato legittimo può essere provato anche con altri documenti, ma resta un onere a carico di chi quella legittimità deve dimostrare.

Ricostruire lo stato legittimo significa rispondere, prove alla mano, a una domanda: l'immobile, com'è oggi, corrisponde all'ultimo titolo che lo ha legittimato? Se sì, la CILA può poggiare su una base solida. Se no, prima della CILA va affrontata la difformità pregressa — con l'accertamento di conformità (art. 36) o, per le parziali difformità e le variazioni essenziali, con la sanatoria semplificata introdotta dal Salva-Casa (art. 36-bis del DPR 380/2001, da DL 69/2024 conv. L. 105/2024). Saltare questo passaggio non rende la CILA valida: la rende un'asseverazione esposta. Per chi deve capire come ricostruire lo stato legittimo e quali documenti pretendere, abbiamo raccolto il metodo in una guida operativa scaricabile.

Perché questo riguarda chi compra e chi vende

Il tema sembra confinato a chi deve fare lavori, ma tocca direttamente la compravendita. Un acquirente che progetta di ristrutturare dopo il rogito, e che dà per scontato di poter "partire con una CILA", può scoprire — a immobile acquistato — che la regolarità edilizia pregressa non c'è e che la sua pratica non legittima nulla finché la difformità non viene sanata. A quel punto il costo della regolarizzazione, e a volte la stessa sanabilità dell'opera, diventano un problema del nuovo proprietario.

Sul piano dell'atto, una difformità che incide sullo stato legittimo può riflettersi sulla commerciabilità del bene e sulle garanzie dovute all'acquirente (art. 1490 del Codice Civile). Per questo la verifica della regolarità edilizia pregressa va fatta prima del compromesso, non dopo: è ciò che permette di sapere, con anticipo, se l'immobile è davvero "lavorabile" e vendibile senza sorprese. È il senso del lavoro descritto nella nostra guida alla Relazione Tecnica Integrata, che tiene insieme urbanistica, edilizia e Catasto in un solo documento.

La variabilità comune per comune

Lo stato legittimo si ricostruisce negli archivi del singolo Comune, e qui la realtà non è uniforme. Gli archivi edilizi di Milano, Torino, Pinerolo, Novara e Piacenza hanno diversi gradi di completezza e digitalizzazione: in alcuni il recupero dei titoli storici è rapido, in altri richiede un accesso agli atti con tempi lunghi e pratiche cartacee. Anche la qualifica della difformità cambia da sportello a sportello: ciò che un ufficio tratta come tolleranza, un altro lo considera variazione essenziale che blocca la CILA. Assumere che "tanto è una CILA, passa" significa ignorare proprio la variabile che la sentenza del TAR mette al centro: il presupposto di legittimità, che si misura sul territorio e non sullo standard nazionale.

Un caso-tipo

In un immobile destinato a una ristrutturazione interna prima della vendita, il proprietario voleva procedere con una semplice CILA per opere effettivamente minori. La verifica preliminare ha però rivelato che una precedente diversa distribuzione degli spazi non era mai stata assentita: lo stato di fatto divergeva dall'ultimo titolo edilizio. Procedere con la CILA, in quelle condizioni, avrebbe prodotto un'asseverazione su un immobile non legittimo — esattamente lo scenario sanzionato dal TAR. Il percorso di soluzione è passato dalla ricostruzione dello stato legittimo, dalla qualificazione della difformità come parziale, da una sanatoria ex art. 36-bis e solo dopo dalla CILA per i nuovi lavori. Il tutto certificato da una Relazione Tecnica Integrata che ha messo la regolarità edilizia pregressa nero su bianco prima di qualsiasi pratica.

La difendibilità è il vero valore

Il differenziale di una verifica fatta bene non è una dichiarazione di "via libera": è la difendibilità. Un giudizio che dichiara le fonti — titoli edilizi, archivio comunale, sopralluogo, accesso agli atti — qualifica lo stato dell'immobile (legittimo, difforme in modo sanabile, difforme non sanabile) e rende espliciti i margini di incertezza invece di nasconderli, protegge il tecnico asseverante dalla responsabilità su una CILA esposta, l'acquirente dal contenzioso e il venditore dalla rinegoziazione tardiva. È qui che il servizio Relazione Tecnica Integrata fa la differenza, prima del rogito.

La regola operativa che la sentenza n. 1427/2026 consegna è una sola: la CILA non è un punto di partenza, è un punto di arrivo. Prima viene la verifica della regolarità edilizia pregressa, perché senza stato legittimo nessuna comunicazione semplificata produce effetti — e ciò che sembrava una pratica "leggera" diventa una sanzione che aspetta solo di arrivare.

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