Certificato di conformità urbanistica: perché nessun ufficio lo rilascia, e cosa serve al suo posto

Chi sta per vendere casa, prima o poi, lo chiede all'ufficio tecnico: «mi serve il certificato di conformità urbanistica». E scopre che nessuno glielo rilascia.

Non è un disguido di sportello né una questione di modulistica. Un certificato di conformità urbanistica dei fabbricati non esiste come atto amministrativo: nessun Comune lo emette, perché la conformità non è uno stato registrato da qualche parte, è il risultato di un confronto. E quel confronto non lo fa l'ufficio su richiesta di parte.

Il problema è che la trattativa va avanti lo stesso. Le parti si accordano, firmano un preliminare, fissano il rogito, e portano al tavolo un documento che credono equivalga a quel certificato — di solito una pratica edilizia protocollata. Non lo è. La differenza emerge nel momento peggiore.

Cosa un Comune rilascia davvero

Vale la pena mettere in fila i documenti che esistono, perché ognuno risponde a una domanda diversa dalla conformità del fabbricato.

Il certificato di destinazione urbanistica (CDU) — questo esiste, ed è disciplinato dall'art. 30 del DPR 380/2001. Ma riguarda i terreni, non i fabbricati: contiene le prescrizioni urbanistiche che gravano sull'area, cioè cosa ci si può fare, non cosa ci è stato fatto. Il comma 2 lo rende obbligatorio a pena di nullità negli atti tra vivi che trasferiscono diritti reali su terreni, con l'eccezione delle pertinenze di edifici censiti al catasto urbano di superficie inferiore a 5.000 metri quadri. Conserva validità un anno dal rilascio, se l'alienante dichiara che nel frattempo gli strumenti urbanistici non sono cambiati (comma 3). E se il Comune non lo rilascia entro trenta giorni, può essere sostituito da una dichiarazione dell'alienante (comma 4).

Il CDU è quindi un documento serio e con effetti pesanti sull'atto. Solo che non dice nulla sulla regolarità di ciò che è stato costruito.

L'agibilità — dal 2016, con il D.Lgs 222/2016, il vecchio certificato di agibilità non viene più rilasciato. L'art. 24 del DPR 380/2001 prevede una segnalazione certificata di agibilità: la presenta un tecnico, non la emette il Comune. E il comma 5-bis consente di presentarla anche per singole unità immobiliari o porzioni di edificio, il che genera situazioni in cui una parte del fabbricato risulta coperta e un'altra no. Comunque, è un documento che attesta requisiti igienico-sanitari, di sicurezza e di risparmio energetico: non la conformità urbanistica. Ne abbiamo scritto in dettaglio nell'articolo sui controlli prima del rogito e l'agibilità.

Le copie dei titoli edilizi — l'accesso agli atti restituisce licenze, concessioni, permessi di costruire, DIA, SCIA, CILA, istanze di condono con i relativi allegati. Sono documenti, non giudizi. Il Comune consegna ciò che ha in archivio; non dichiara se l'immobile corrisponde.

Fine dell'elenco. Non c'è, in mezzo, un atto in cui l'amministrazione afferma che un appartamento è conforme.

Perché un certificato di conformità urbanistica non può esistere

La ragione sta nell'art. 9-bis, comma 1-bis, del DPR 380/2001, la norma che definisce lo stato legittimo dell'immobile: è quello stabilito dal titolo che ne ha previsto la costruzione — o che ne ha legittimato la stessa — integrato dai titoli successivi che hanno disciplinato gli interventi sull'intero immobile. Per gli edifici realizzati quando il titolo non era richiesto, lo stato legittimo si ricostruisce dalle informazioni catastali di primo impianto o da altri documenti probanti.

Da qui segue tutto. Verificare la conformità significa mettere il rilievo dello stato dei luoghi accanto alla catena dei titoli e misurare la distanza fra i due. È un'operazione di confronto, che richiede di andare in archivio, ricostruire una sequenza documentale che può coprire sessant'anni, salire in casa con il metro e formulare un giudizio.

Nessun ufficio comunale svolge questa attività su istanza del proprietario. I poteri del Comune in materia sono di controllo e repressivi — vigilanza, ordinanze, sanzioni — non certificativi. Chiedere un certificato di conformità urbanistica è come chiedere all'anagrafe un certificato di buona salute: l'ufficio ha i dati, non emette quel giudizio.

Il fraintendimento che costa di più

C'è un secondo passaggio, ed è quello dove si perdono più trattative: la pratica depositata scambiata per la prova della regolarità.

Il ragionamento tipico del venditore è lineare. «Nel 2019 ho fatto i lavori con una CILA regolare, il Comune non ha mai obiettato niente, quindi l'immobile è a posto.» Il ragionamento non tiene, ed è esattamente il punto ribadito dalla giurisprudenza recente commentata dalla stampa tecnica di settore: senza la prova della regolarità urbanistica pregressa, l'intervento assistito da CILA resta abusivo.

Il motivo è strutturale. CILA e SCIA sono atti del privato asseverati da un tecnico, non provvedimenti dell'amministrazione. Presupposto implicito di ogni pratica edilizia è che si intervenga su un immobile legittimo: se quel presupposto manca, la pratica non lo crea. Il deposito non consolida nulla. E il decorso dei termini di controllo previsti dall'art. 19 della L. 241/1990 — trenta giorni in materia edilizia — non trasforma un presupposto inesistente in un presupposto esistente: resta il potere di autotutela dell'amministrazione, come abbiamo visto nell'articolo su CILA e stato legittimo.

Quindi: una CILA protocollata non è un certificato di conformità urbanistica. È la fotografia di una dichiarazione, non di una verifica.

Cosa serve al suo posto: i cinque riscontri

Al posto del certificato che non esiste, ciò che serve è un accertamento tecnico che tenga insieme cinque piani. Sono sempre gli stessi, e nell'ordine.

1. La catena dei titoli. Accesso agli atti presso il Comune: titolo originario e tutti quelli successivi, con estremi e date. Non basta l'ultimo. È il documento più lento da ottenere ed è il primo da chiedere.

2. Il confronto grafico. Rilievo dello stato dei luoghi messo a confronto con l'ultimo progetto approvato. Serve un elaborato datato, non un'impressione.

3. L'inquadramento degli scostamenti. Ogni differenza rilevata va collocata in una delle tre fasce. Le tolleranze costruttive dell'art. 34-bis, comma 1, che dopo il Salva Casa (D.L. 69/2024 convertito in L. 105/2024) sono graduate sulla superficie utile: 2% oltre i 500 mq, 3% fra 300 e 500, 4% fra 100 e 300, 5% fino a 100 mq. Le tolleranze esecutive del comma 2 — irregolarità geometriche, diversa collocazione di aperture e impianti, minori dimensionamenti — per le opere realizzate entro il 24 maggio 2024. E infine le difformità vere, che richiedono un titolo in sanatoria ex art. 36 o ex art. 36-bis a seconda della gravità.

4. L'allineamento catastale. L'art. 29, comma 1-bis, della L. 52/1985 impone che negli atti di trasferimento di fabbricati siano indicati gli identificativi catastali, il riferimento alle planimetrie depositate e la dichiarazione di conformità allo stato di fatto — a pena di nullità. È un piano distinto dal precedente: un immobile può essere accatastato correttamente e restare urbanisticamente difforme, come spiegato nell'articolo su conformità urbanistica e catastale.

5. L'agibilità. Presentata o no, per l'intero fabbricato o per porzioni, e su quali presupposti.

Il documento che raccoglie i cinque riscontri è una relazione tecnica firmata da un professionista abilitato. Non è un certificato: è un giudizio motivato. Ed è un vantaggio, non un ripiego — un certificato dice sì o no, un giudizio motivato dice perché, su quali documenti, con quali margini. Su questo si può trattare un prezzo; su un sì secco no. È il perimetro della verifica tecnica pre-rogito che Vericheck redige secondo il proprio Protocollo.

Perché al rogito la differenza si vede

L'art. 46 del DPR 380/2001 e l'art. 40 della L. 47/1985 comminano la nullità degli atti relativi a edifici privi degli estremi del titolo o della dichiarazione sostitutiva sul condono. L'art. 29, comma 1-bis, della L. 52/1985 fa lo stesso sul fronte catastale. Sul piano civilistico restano l'art. 1490 c.c. sulla garanzia per i vizi e l'art. 1489 c.c. per gli oneri non apparenti.

Il notaio verifica la corrispondenza formale dei dati e riceve le dichiarazioni delle parti: non sale in casa a misurare. Quel confronto, se non lo fa un tecnico prima, non lo fa nessuno — e le conseguenze si presentano dopo, quando la controparte non è più seduta al tavolo ma davanti a un giudice.

Le prassi non sono identiche ovunque

Sul territorio in cui operiamo — Milano, Torino e Pinerolo, Novara, Piacenza — la norma nazionale è la stessa, l'accesso agli atti no. Cambiano i tempi di evasione, la modulistica, il canale (consultazione in sede o rilascio digitale), i costi di riproduzione, e soprattutto le regole su chi è legittimato a chiedere: in alcuni uffici basta la delega del proprietario, in altri il promissario acquirente deve esibire il preliminare, in altri ancora l'istanza va motivata.

È la variabile che manda fuori tempo le trattative con una data di rogito già fissata. Assumere il modello nazionale e scoprire in corsa che quell'ufficio lavora diversamente è la causa-tipo del rinvio. Dove esiste un protocollo consolidato fra Comune, professionisti e notai la richiesta viaggia più liscia; dove non esiste, i tempi vanno messi in conto all'inizio, non alla fine.

Un caso-tipo

Bilocale di 62 metri quadri in un edificio del 1968, preliminare firmato, rogito a sessanta giorni. Il venditore consegna una CILA del 2019 per opere interne e considera la questione chiusa.

L'accesso agli atti restituisce la licenza edilizia originaria. Il confronto con il rilievo mostra due scostamenti: uno di 4 centimetri sulla profondità di un vano, e un tramezzo spostato che ha ricavato un disimpegno non presente nel progetto approvato, con ogni evidenza in un intervento non documentato degli anni Novanta.

I due scostamenti sembrano simili e non lo sono. Il primo è dimensionale e rientra nella tolleranza del 5% prevista per le unità fino a 100 mq. Il secondo è distributivo: modifica la sagoma interna e il numero dei vani, non è una tolleranza, e va inquadrato come parziale difformità con il percorso dell'art. 36-bis. Sono due esiti diversi — uno non richiede nulla, l'altro richiede una pratica, un tempo e un costo.

Senza quella distinzione le due difformità appaiono come un blocco unico di irregolarità, e lo sconto viene chiesto su una stima del rischio fatta a occhio. Con la distinzione, la trattativa si sposta su un dato: quanto costa la sanatoria di quel tramezzo.

Perché dichiarare i margini rende il giudizio più solido

Su un immobile del 1968 nessuna ricostruzione documentale è completa al cento per cento. Un archivio può avere lacune, una pratica può essere andata perduta, la data di un intervento può essere desumibile ma non provata.

Un accertamento che dichiara questi limiti — cosa è stato acquisito, cosa manca, cosa resta incerto e cosa lo ridurrebbe — regge in istruttoria e in contenzioso molto meglio di un documento che afferma una conformità piena senza spiegare su cosa si fonda. Il primo è verificabile, e chi lo legge sa esattamente dove guardare; il secondo, alla prima obiezione, non ha appigli.

In sintesi

• Il certificato di conformità urbanistica dei fabbricati non esiste: nessun Comune lo rilascia, perché la conformità è un confronto fra titoli e stato dei luoghi, non un dato registrato.
• Il CDU dell'art. 30 DPR 380/2001 esiste, ma riguarda i terreni e le prescrizioni di zona, non la regolarità del costruito.
• L'agibilità, dal 2016, è una segnalazione presentata da un tecnico, non un certificato rilasciato dal Comune.
• Una CILA o una SCIA protocollata non prova la regolarità pregressa: se il presupposto manca, l'intervento resta abusivo nonostante il deposito.
• Ciò che serve è un accertamento su cinque piani — titoli, confronto grafico, inquadramento degli scostamenti, catasto, agibilità — chiuso da un giudizio motivato con i margini dichiarati.
• Tempi e regole dell'accesso agli atti cambiano da un ufficio all'altro: vanno messi in conto quando si fissa la data del rogito, non dopo.

Fonti normative: DPR 380/2001 (artt. 6-bis, 9-bis, 24, 30, 34-bis, 36, 36-bis, 46); L. 52/1985 art. 29 c. 1-bis; L. 47/1985 art. 40; D.L. 69/2024 conv. L. 105/2024.

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