Demolizione, sanzione o fiscalizzazione: cosa decide la verifica conformità prima della vendita

Quando su un immobile emerge un'opera non assentita, la domanda che la proprietà pone è sempre la stessa e sempre nell'ordine sbagliato: "quanto costa sistemarla?". La domanda che viene prima è un'altra — quale regime sanzionatorio si applica a quella difformità — perché è quella a decidere se esiste un costo di sistemazione oppure un ordine di demolizione che nessuna somma evita.

Il quadro sta quasi tutto in tre articoli del DPR 380/2001, e la loro applicazione a un caso concreto è il cuore di una verifica conformità prima della vendita.

Le tre soglie che cambiano tutto

Difformità totale o assenza di titolo (art. 31). Per gli interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali, il dirigente ordina la demolizione. Se il responsabile non vi provvede entro novanta giorni, il bene e l'area di sedime sono acquisiti di diritto al patrimonio del Comune, senza alcun indennizzo. Il comma 4-bis prevede inoltre una sanzione pecuniaria da 2.000 a 20.000 euro per l'inottemperanza all'ordine.

Variazioni essenziali (art. 32). È la soglia che sposta un'opera dal regime dell'art. 34 a quello, molto più severo, dell'art. 31. L'art. 32 fissa i criteri — mutamento di destinazione d'uso che incida sul carico urbanistico, aumento consistente della cubatura o della superficie, modifiche sostanziali dei parametri urbanistico-edilizi, violazione delle norme antisismiche — ma la definizione puntuale è demandata alle leggi regionali. È il primo punto in cui "l'Italia" smette di essere un regime unico.

Difformità parziale (art. 34). Qui l'ordine è di rimozione o demolizione della sola parte difforme. Il comma 2 introduce però la cosiddetta fiscalizzazione: quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, si applica una sanzione pecuniaria pari al doppio del costo di produzione della parte difforme — determinato secondo la L. 392/1978 — se a uso residenziale, e pari al doppio del valore venale se a uso diverso. L'opera resta, il proprietario paga.

Accanto a queste tre soglie va collocato l'art. 33, che disciplina gli interventi di ristrutturazione edilizia realizzati in assenza di titolo o in totale difformità, con un meccanismo analogo di sanzione sostitutiva quando la rimozione non è possibile.

Le tolleranze non sono una zona grigia: sono un'attestazione

L'art. 34-bis è il livello che precede tutti gli altri, e viene applicato male in entrambe le direzioni — c'è chi ci fa rientrare difformità che non ci stanno, e chi tratta come abuso uno scostamento che la norma non considera tale.

La regola generale fissa la tolleranza costruttiva al 2% delle misure progettuali. Il decreto Salva-Casa ha aggiunto, per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, una scala calibrata sulla dimensione dell'unità immobiliare: 5% per le unità con superficie utile inferiore a 60 mq, 4% fra 60 e 100 mq, 3% fra 100 e 300 mq, 2% oltre i 300 mq.

Il punto operativo è che la tolleranza non opera da sola: va attestata da un tecnico abilitato, con lo stato legittimo dell'immobile ai sensi dell'art. 9-bis, comma 1-bis. Uno scostamento tollerabile ma non attestato, davanti a un acquirente diligente o a una banca, resta una difformità non documentata.

Perché è un problema che si trasferisce

L'art. 46 del DPR 380/2001 sanziona con la nullità gli atti fra vivi aventi a oggetto diritti reali su fabbricati che non contengano gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria; l'art. 40 della L. 47/1985 pone una regola analoga per gli immobili oggetto di domanda di condono. Su questo piano il notaio ha strumenti propri di controllo formale.

Ciò che il controllo formale non intercetta è lo scarto fra il titolo dichiarato e lo stato dei luoghi. E quello scarto, quando esiste, viaggia con il bene: l'ordine di demolizione già emesso segue l'immobile a prescindere da chi ne sia il proprietario al momento dell'esecuzione. Chi compra non eredita solo una casa, eredita la sua posizione amministrativa.

Sul piano civilistico l'acquirente ha le tutele ordinarie — la garanzia per i vizi dell'art. 1490 c.c. e, quando il bene è gravato da oneri non apparenti, l'art. 1489 c.c. — ma sono rimedi che si azionano in causa, dopo, con tempi e costi sproporzionati rispetto a una verifica conformità prima della vendita fatta al momento giusto.

Dove il regime nazionale si frantuma

Due elementi rendono impossibile trattare la materia come uniforme.

Il primo sono le variazioni essenziali: l'art. 32 detta i criteri, le Regioni li specificano. La stessa modifica volumetrica può ricadere sotto l'art. 34 in una Regione e sotto l'art. 31 in un'altra, con esiti incomparabili.

Il secondo è la prassi degli uffici. Sulle piazze dove seguiamo le verifiche pre-rogito — Milano, Torino e Pinerolo, Novara, Piacenza — cambiano i tempi di accesso agli atti, cambia il livello di dettaglio con cui gli archivi edilizi conservano gli elaborati, e cambia il modo in cui gli uffici tecnici qualificano una stessa difformità ai fini della sanabilità. Assumere lo standard nazionale come standard applicativo è la causa-tipo della valutazione sbagliata: non perché la norma cambi, ma perché cambia ciò che serve per applicarla.

Caso-tipo (tipologia ricorrente, non una pratica specifica). Villetta con un locale accessorio a piano terra, chiuso e reso abitabile in un momento non documentato, non presente nella planimetria depositata né in quella catastale. La proprietà lo considera una tolleranza. La verifica ricostruisce che lo scostamento eccede ampiamente le percentuali dell'art. 34-bis, che l'intervento ha creato superficie utile e comportato un mutamento di destinazione d'uso, e che quest'ultimo elemento — a seconda della qualificazione regionale — può integrare una variazione essenziale, spostando il caso dall'art. 34 all'art. 31. In situazioni così il risultato utile non è la parola "abusivo", ma la mappa: quale ipotesi di qualificazione è più probabile, quale margine resta per l'accertamento di conformità ex artt. 36 e 36-bis, e quale differenza di costo separa i due scenari. Con quella mappa le parti negoziano; senza, una delle due scopre tutto dopo il compromesso.

Il valore di una relazione sta in ciò che dichiara di non sapere

Su queste situazioni la conclusione secca è quasi sempre la meno difendibile. Dire "l'immobile è abusivo" senza qualificare la difformità, o "è tutto regolare" perché non è mai arrivato un provvedimento, sono entrambe affermazioni che in un'istruttoria comunale o in una lite fra le parti non reggono a un esame.

Regge invece la relazione che elenca i documenti reperiti e quelli mancanti, che dichiara l'ipotesi di qualificazione adottata e la norma regionale su cui si fonda, che distingue ciò che è accertato da ciò che è probabile, e che quantifica gli scenari alternativi invece di sceglierne uno per comodità. È il criterio con cui Vericheck imposta la verifica di conformità prima della vendita.

Sui singoli passaggi abbiamo approfondito il meccanismo dell'acquisizione al patrimonio comunale in Acquisizione al patrimonio comunale ex art. 31: i controlli prima del rogito, il confine della difformità parziale in Difformità parziale dal permesso di costruire: demolizione e profili penali, e il perimetro di sanabilità aperto dal Salva-Casa in Regolarità edilizia prima del rogito: cosa è sanabile con il Salva-Casa.

La differenza fra una difformità che si paga e una che si demolisce non sta nella sua dimensione apparente, ma nella sua qualificazione giuridica. È esattamente ciò che una verifica conformità prima della vendita deve stabilire: prima del compromesso resta margine per rimediare, davanti al notaio no.

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