Regolarità edilizia prima del rogito: cosa il Salva Casa ha davvero reso sanabile

Da quando il Salva Casa è entrato a regime, la domanda che arriva per prima è quasi sempre la stessa: «questa difformità è sanabile?». È la domanda giusta, ma arriva nell'ordine sbagliato. Prima di sapere se una difformità si può sanare bisogna sapere quale sia lo stato legittimo dell'immobile, perché è rispetto a quello che una difformità si misura. Verificare la regolarità edilizia prima del rogito significa esattamente questo: ricostruire la catena dei titoli, confrontarla con lo stato dei luoghi e solo allora classificare gli scostamenti.

Il decreto legge 69/2024, convertito con la legge 105/2024, ha cambiato il perimetro di ciò che è recuperabile. Non lo ha allargato ovunque, e in alcuni punti ha soprattutto chiarito confini che prima erano interpretativi. Vale la pena vedere dove.

Prima di tutto: lo stato legittimo

L'art. 9-bis comma 1-bis del DPR 380/2001 definisce lo stato legittimo come quello risultante dal titolo che ha previsto la costruzione, o dall'ultimo titolo che ha disciplinato l'intero immobile, integrato dagli eventuali titoli successivi.

È un punto tecnico con conseguenze molto pratiche. Significa che non basta esibire l'ultima CILA: serve la catena. E significa che un immobile può avere titoli formalmente presenti e uno stato legittimo comunque incerto, se manca un anello o se un titolo è stato rilasciato su presupposti che non reggono. Abbiamo esaminato questo nodo a proposito della pronuncia della Corte Costituzionale sul rapporto tra condono e stato legittimo.

Le tre fasce in cui ricade una difformità

Una volta fissato il riferimento, ogni scostamento va collocato. Dopo il Salva Casa le fasce sono sostanzialmente tre.

Fascia 1 — Tolleranze costruttive (art. 34-bis comma 1). Non costituiscono difformità e non richiedono alcuna sanatoria. La soglia non è più unica: è graduata sulla superficie utile dell'unità immobiliare.

La graduazione è la novità che incide di più sul patrimonio residenziale ordinario: sotto i 100 mq il margine è più che raddoppiato rispetto al 2% originario, e assorbe scostamenti dimensionali che prima finivano in un'altra categoria.

Fascia 2 — Tolleranze esecutive (art. 34-bis comma 2). Riguardano irregolarità geometriche, difformità nelle finiture, diversa collocazione di impianti e aperture, minori dimensionamenti dell'edificio, purché riferite a opere realizzate entro il 24 maggio 2024. Sono la voce che risolve un numero notevole di casi reali: la finestra spostata, il bagno di dimensione diversa da quella assentita, il muro non esattamente dove è disegnato.

Fascia 3 — Difformità che richiedono un titolo in sanatoria. Qui il Salva Casa ha introdotto la distinzione che conta:

• l'art. 36 continua a governare le opere eseguite in assenza di titolo o in totale difformità, e richiede la doppia conformità: alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda;
• l'art. 36-bis, nuovo, si applica alle parziali difformità e alle variazioni essenziali, con un criterio alleggerito: conformità alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda e a quella edilizia vigente al momento della realizzazione.

È lo scarto che sblocca molte situazioni storiche, dove la doppia conformità piena era un requisito impossibile da soddisfare per ragioni puramente cronologiche. Sul funzionamento dei due articoli abbiamo dedicato un approfondimento specifico all'accertamento di conformità tra art. 36 e art. 36-bis.

Cosa resta fuori

L'errore speculare all'eccesso di pessimismo è leggere il Salva Casa come una sanatoria generale. Non lo è. Restano fuori dal perimetro:

• le opere in totale difformità o in assenza di titolo che non superano la doppia conformità dell'art. 36, con l'apparato sanzionatorio dell'art. 31 che continua ad applicarsi;
• i nuovi volumi non assentiti: la sanatoria non legittima volumetria che non poteva essere realizzata;
• gli interventi in area vincolata privi della necessaria valutazione di compatibilità paesaggistica, che resta un passaggio autonomo e non assorbito;
• le difformità che incidono su profili strutturali o sismici non autorizzati, dove la regolarizzazione edilizia non chiude da sola la questione.

Quando la strada praticabile è una regolarizzazione condizionata all'esecuzione di opere, cambia anche la tempistica dell'operazione: è il caso che abbiamo trattato parlando di sanatoria condizionata e riduzione dell'abuso.

Perché tutto questo pesa sull'atto

La ragione per cui la regolarità edilizia prima del rogito non è una cautela facoltativa sta in due norme.

L'art. 46 del DPR 380/2001 commina la nullità degli atti tra vivi che abbiano per oggetto immobili dai quali non risultino gli estremi del permesso di costruire o del titolo in sanatoria. L'art. 40 della legge 47/1985 fa lo stesso per gli immobili anteriori e per quelli oggetto di domanda di condono. Non si tratta di un vizio che si scopre in sede di contenzioso lontano: è una patologia dell'atto.

A questo si aggiunge l'art. 1490 del Codice Civile sulla garanzia per i vizi: una difformità che rende l'immobile inidoneo all'uso o ne diminuisce apprezzabilmente il valore espone il venditore anche dopo la firma.

Va detto con precisione, perché è un equivoco diffuso: il notaio verifica la corrispondenza formale e recepisce le dichiarazioni di parte, non svolge un accertamento tecnico sullo stato dei luoghi. Quella verifica, se non la fa un tecnico prima, non la fa nessuno. Il confronto tra i due piani — urbanistico e catastale — va condotto su entrambi i fronti, come abbiamo mostrato nell'articolo su perché conformità urbanistica e catastale vanno verificate entrambe.

Le prassi non sono uniformi

Le fasce dell'art. 34-bis sono nazionali. Il modo in cui i singoli uffici tecnici le applicano non lo è, e nemmeno lo è la documentazione richiesta a corredo di una pratica ex art. 36-bis. Milano, Torino e Pinerolo, Novara e Piacenza — le piazze dove la verifica pre-rogito è più strutturata, anche per la presenza di protocolli notarili — presentano differenze concrete su cosa venga considerato dimostrativo dello stato legittimo per gli immobili più datati, e su quanta documentazione storica venga pretesa.

Trattare l'Italia come un blocco unico su questo punto è il modo più rapido per scoprire, a compromesso già firmato, che la pratica richiede due mesi in più di quanto preventivato. La regola operativa è semplice: il perimetro normativo si legge sul testo unico, i tempi e la documentazione si verificano sull'ufficio competente.

Un caso-tipo, ricostruito sui parametri

Appartamento di 85 mq, immobile degli anni Settanta con permesso originario e una pratica edilizia successiva. Dal confronto tra planimetria depositata e stato dei luoghi emergono tre scostamenti: la superficie reale supera di circa il 4% quella assentita, una finestra della camera è collocata diversamente, la cucina è stata ampliata a scapito del ripostiglio con spostamento di una tramezza.

Classificati sulle fasce: il primo scostamento rientra nella tolleranza costruttiva, perché sotto i 100 mq il margine è il 5%. Il secondo rientra nelle tolleranze esecutive, essendo l'opera anteriore al maggio 2024. Il terzo è il solo che richieda un titolo, e va valutato sull'art. 36-bis in quanto parziale difformità.

Il risultato pratico è che due voci su tre si chiudono con un'attestazione tecnica documentata e una sola apre una pratica comunale. Senza la classificazione preventiva, le tre voci sarebbero apparse come un unico blocco di irregolarità, con l'effetto tipico: trattativa sospesa e sconto chiesto su una stima del rischio fatta a occhio.

Il valore di un giudizio con margini espliciti

Una relazione tecnica che dichiara quali punti sono accertati, quali sono ricostruiti in via documentale e quali restano incerti è più utile di una che appiattisce tutto su un giudizio unico. Serve a chi vende, perché circoscrive il problema invece di lasciarlo indefinito. Serve a chi compra, perché quantifica ciò che sta assumendo. E in caso di contestazione regge meglio: un accertamento che ha dichiarato i propri limiti è verificabile, uno che ha affermato una certezza non sostenibile si smonta sul primo rilievo.

In sintesi

Verificare la regolarità edilizia prima del rogito non significa cercare la certezza assoluta che l'immobile sia perfetto — quella non esiste sul patrimonio costruito. Significa arrivare all'atto sapendo in quale fascia ricade ogni scostamento, quali si chiudono con un'attestazione, quali richiedono una pratica e quanto tempo serve. È l'unico modo per trasformare un rischio indefinito in una voce negoziabile.

Se stai valutando una compravendita e vuoi capire a che punto è l'immobile, il nostro team tecnico predispone la verifica documentale e di stato dei luoghi: scopri come funziona la relazione tecnica.

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