Idoneità alloggiativa Torino: perché i vani della visura non sono i metri quadri della pratica

La visura catastale dice «4 vani». La pratica viene respinta perché l'alloggio regge tre persone. Non è un errore dell'ufficio: è che i due numeri misurano cose diverse, con criteri diversi, per finalità diverse — e nessuno dei due è sbagliato.

Chi prepara una pratica di idoneità alloggiativa Torino parte quasi sempre dai documenti che ha in mano: visura e planimetria catastale. Sono il punto di partenza giusto, ma vanno letti sapendo cosa dicono davvero. Questo articolo spiega la differenza tra consistenza catastale e superficie abitabile, e cosa chiede concretamente il Comune di Torino.

Vani accessori diretti e indiretti: come conta il catasto

La consistenza catastale di un'abitazione si esprime in vani. Non tutti i locali però valgono un vano intero: il criterio, che discende dall'impianto del regolamento per la formazione del nuovo catasto edilizio urbano (DPR 1142/1949), distingue i vani principali dagli accessori, e gli accessori in due famiglie.

Vani accessori diretti. Sono i locali di servizio a cui si accede senza attraversare spazi esterni o aree non abitative: bagni, ingressi, corridoi, disimpegni, ripostigli che comunicano direttamente con camere o soggiorno. Nel calcolo della consistenza pesano in misura ridotta, generalmente un terzo di vano utile ciascuno.

Vani accessori indiretti. Sono i locali che completano la funzione dell'abitazione senza esserle essenziali: cantine, soffitte, box, ripostigli esterni, lavatoi. Possono essere comunicanti (collegati da percorsi interni, scale o passaggi coperti) o non comunicanti (raggiungibili solo dall'esterno). In entrambi i casi il contributo alla consistenza è di circa un quarto di vano.

Da qui il primo scarto. Un appartamento con tre vani principali, un bagno, un ingresso e una cantina può risultare in visura con una consistenza che, arrotondata, appare come «4 vani» o «4,5 vani». Quel numero descrive la redditività catastale dell'immobile. Non descrive quante persone possono abitarci.

Come conta invece la pratica di idoneità

Il conteggio che serve alla pratica non è in vani: è in metri quadri di superficie abitabile, secondo i parametri del DM del Ministero della Sanità del 5 luglio 1975, richiamato dalla procedura di accertamento comunale prevista dall'art. 6, comma 1, del DPR 394/1999 in attuazione del D.Lgs. 286/1998.

Le soglie sono per singolo locale, non medie:

Si aggiunge l'altezza interna utile: 2,70 m per i locali di abitazione, riducibile a 2,40 m solo per corridoi, disimpegni, bagni, gabinetti e ripostigli.

La conseguenza pratica è netta. I vani accessori che il catasto conta come un terzo o un quarto, ai fini della superficie abitabile in genere non contano affatto: un bagno, un corridoio, un ripostiglio non sono superficie abitabile. Un box o una cantina, che pure alzano la consistenza catastale, sono irrilevanti per la capienza dell'alloggio.

Il paradosso è che due immobili con la stessa consistenza in visura possono avere capienze diverse, e due immobili con consistenza diversa possono reggere lo stesso numero di persone.

Idoneità alloggiativa Torino: cosa chiede il Comune

La procedura torinese ha elementi propri, che non si ritrovano identici altrove.

Il documento si chiama attestato di idoneità alloggiativa ed è rilasciato dall'Ufficio Idoneità Alloggiativa della Divisione Edilizia Residenziale Pubblica del Comune. Serve per allegarlo alle richieste di visti e permessi presso la Prefettura (Sportello Unico Immigrazione) o la Questura: ricongiungimento familiare, familiari al seguito, contratto di soggiorno per lavoro subordinato, permesso UE per soggiornanti di lungo periodo, coesione familiare.

Nella documentazione richiesta il punto centrale è uno: serve una scheda di rilevamento tecnico redatta da un professionista iscritto al Collegio o all'Ordine. Non è un modulo che il richiedente compila da solo. Insieme alla scheda vanno prodotti:

• istanza compilata e firmata;
• dichiarazioni degli impianti gas ed elettrico;
• contratto di locazione o comodato registrato, per gli immobili non di proprietà;
• Modello-P compilato, per proprietari e usufruttuari;
• planimetria catastale firmata dal tecnico;
• visura catastale;
• documento di riconoscimento e codice fiscale;
• permesso di soggiorno, per i cittadini extra UE.

Tre dati che cambiano la programmazione della pratica:

• Tempi. Il Comune dichiara il rilascio dell'attestazione o del diniego entro 120 giorni dalla presentazione dell'istanza. In presenza di un preavviso di rigetto della Prefettura o della Questura la tempistica si riduce a 10 giorni.
• Validità. L'attestato vale un anno dalla data di rilascio, e decade in qualunque momento se cambiano le condizioni soggettive o oggettive. È una durata più lunga di quella che molti si aspettano — altrove è prassi lavorare su documenti recenti entro sei mesi.
• Costi di bollo. Due marche da 16 euro: una da allegare all'istanza, una da portare al ritiro.

Il numero di persone che può occupare l'alloggio viene stabilito dal Comune a partire dalla metratura, sulla base della scheda tecnica prodotta. Ecco perché la qualità del rilievo non è un dettaglio: è l'input da cui esce il risultato.

Un caso-tipo: quattro vani, tre persone

Alloggio in un condominio di Torino, richiesta per un nucleo di quattro persone. In visura la consistenza è 4 vani, e il richiedente presenta quel numero come prova della capienza.

Il rilievo restituisce una fotografia diversa: soggiorno 15,8 mq, camera matrimoniale 13,6 mq, seconda camera 8,7 mq, cucina 7,2 mq, bagno 4,9 mq, ingresso e disimpegno 5,4 mq.

I conti, con i parametri del DM 1975:

• la camera matrimoniale è a 13,6 mq, sotto i 14 mq richiesti per una stanza doppia: non è computabile come camera per due persone;
• la seconda camera è a 8,7 mq, sotto i 9 mq della singola: non è computabile come stanza da letto;
• bagno, ingresso e disimpegno sono accessori: contribuiscono alla consistenza catastale, non alla superficie abitabile.

I «4 vani» della visura erano il soggiorno, le due camere e la cucina, con gli accessori a frazione. La capienza reale ai fini della pratica si è fermata a tre persone. Distanza tra i due numeri: quattro decimi di metro quadro sulla matrimoniale, tre sulla seconda camera.

Non è un caso limite. È il caso normale: gli alloggi costruiti su misura per le soglie del 1975 non esistono, e i decimali decidono.

Perché una misura dichiarata regge più di una misura arrotondata

Su scarti di quest'ordine la differenza tra una pratica che si può difendere e una che si arena sta tutta nel metodo dichiarato.

«Camera matrimoniale 13,6 mq» è un'affermazione. «Camera matrimoniale: 13,62 mq netti, misurati al filo interno finito, distanziometro laser, tolleranza ±0,02 m; parametro applicato art. 2 DM 5/7/1975 per stanza da letto a due posti = 14,00 mq; esito: non computabile per due persone» è una dimostrazione.

La seconda formulazione dice esattamente la stessa cosa spiacevole, ma consente qualcosa che la prima non consente: rispondere. Se l'ufficio contesta il punto di misura, o se emerge che una nicchia va inclusa nel computo, si discute su un dato tracciabile. E quando la tempistica si comprime a dieci giorni per un preavviso di rigetto, avere già scritto come si è misurato è la differenza tra integrare e ricominciare.

Dichiarare i margini non indebolisce il giudizio tecnico. Lo rende verificabile — che è l'unica cosa che un'istruttoria può accettare.

In sintesi

• La consistenza in vani della visura e la superficie abitabile della pratica sono due grandezze diverse: gli accessori pesano 1/3 o 1/4 di vano in catasto, e zero nella superficie abitabile.
• Le soglie del DM 5 luglio 1975 sono per singolo locale. Un locale sotto soglia non si compensa con un locale sopra soglia.
• Per l'idoneità alloggiativa Torino serve una scheda di rilevamento tecnico firmata da un professionista iscritto, l'attestato vale un anno e i tempi dichiarati arrivano a 120 giorni.
• I regolamenti locali delle altre piazze applicano nomi, tempi e validità diversi: quello che vale qui non si trasferisce altrove per analogia.

Se stai verificando quante persone può ospitare un alloggio prima di depositare la domanda, la pagina dedicata all'idoneità alloggiativa a Torino raccoglie il percorso completo, e il servizio di idoneità alloggiativa parte proprio dal rilievo che il Comune richiede.

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