Accesso agli atti edilizi: come si recuperano i titoli per la regolarità edilizia prima del rogito

La verifica di regolarità edilizia prima del rogito non comincia con il metro laser in appartamento. Comincia in archivio comunale, davanti a una richiesta di accesso agli atti. Perché la domanda a cui bisogna rispondere — "questo immobile è com'è stato autorizzato?" — presuppone di sapere come è stato autorizzato, e quel dato non sta nell'immobile: sta in un fascicolo depositato anni o decenni fa presso l'ufficio tecnico.

È il passaggio che più spesso viene sottovalutato, e insieme quello che decide i tempi dell'intera pratica. Un sopralluogo si organizza in pochi giorni. Il recupero della pratica edilizia storica, no.

Perché senza i titoli non esiste un giudizio di conformità

L'art. 9-bis, comma 1-bis del DPR 380/2001 definisce lo stato legittimo dell'immobile come quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto l'edificazione — o che ne ha legittimato la stessa — e da quello che ha disciplinato l'ultimo intervento sull'intero immobile, integrati dai titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Tradotto in pratica: serve una catena di titoli, non un documento. Il permesso di costruire originario, la concessione, l'eventuale condono, le varianti, le CILA e le SCIA successive. È rispetto a quella catena che si misura ogni scostamento rilevato in sopralluogo. Senza catena, il confronto non ha un termine di paragone, e qualsiasi affermazione sulla regolarità edilizia prima del rogito è un'opinione, non un accertamento.

Il punto ha una conseguenza contrattuale diretta. L'art. 46 del DPR 380/2001 sanziona con la nullità gli atti tra vivi che non contengano gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria (per le opere iniziate dopo il 17 marzo 1985); per quelle anteriori vale l'art. 40, comma 2 della L. 47/1985, che ammette in alternativa la dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante l'inizio dei lavori prima del 1° settembre 1967. Gli "estremi" vanno dichiarati in atto: se non si sa quali sono, il rogito non si chiude — o si chiude su una dichiarazione che nessuno ha verificato.

Chi può chiedere l'accesso, e cosa chiedere

L'accesso documentale è disciplinato dagli artt. 22-25 della L. 241/1990. L'art. 22, comma 1, lett. b) riconosce la legittimazione a chi ha un interesse diretto, concreto e attuale, corrispondente a una situazione giuridicamente tutelata e collegata al documento richiesto.

Nella pratica pre-rogito questo significa:

• il proprietario accede sempre, sul proprio immobile;
• il promissario acquirente accede se allega il preliminare o la proposta accettata: è il titolo che rende l'interesse concreto e attuale;
• il tecnico incaricato accede su delega scritta del legittimato, allegando documento d'identità del delegante.

Chi si presenta senza uno di questi presupposti si vede respingere l'istanza, e perde due settimane. È la causa più banale di slittamento dei tempi, ed è interamente evitabile.

Cosa chiedere, in concreto:

La distinzione tra le due colonne di destra è quella che salva le pratiche: il Comune e il Catasto non parlano tra loro, e la conformità va accertata su entrambi i fronti. L'abbiamo approfondita in conformità urbanistica e catastale: perché vanno verificate entrambe prima della vendita.

I tempi reali, e cosa fare quando scadono

L'art. 25, comma 4 della L. 241/1990 fissa il meccanismo: decorsi inutilmente trenta giorni dalla richiesta, questa si intende respinta. È il cosiddetto silenzio-diniego. Contro il diniego — espresso o tacito — è ammesso ricorso al TAR entro trenta giorni, con il rito abbreviato in camera di consiglio previsto dall'art. 116 del Codice del processo amministrativo.

Trenta giorni sono il termine di legge. Il tempo reale è un'altra cosa, e dipende da tre variabili che nessuna norma governa: se la pratica è stata digitalizzata, se l'archivio è consultabile su portale o solo su appuntamento, e quanto è vecchio il fascicolo. Per un immobile degli anni Sessanta o Settanta la ricerca in archivio cartaceo può richiedere più tempo della sola istruttoria, e in alcuni casi il fascicolo risulta incompleto o non reperibile.

Per questo la richiesta di accesso va presentata all'inizio della verifica, in parallelo al sopralluogo, non dopo. Impostare la sequenza al contrario è ciò che trasforma una verifica di quattro settimane in una di dieci.

La variabilità comune per comune non è un dettaglio

Sulle piazze dove seguiamo le verifiche pre-rogito — Milano, Torino e Pinerolo, Novara, Piacenza — la procedura di accesso ha lo stesso fondamento normativo e prassi di sportello sensibilmente diverse: modulistica propria, canale telematico o appuntamento fisico, diritti di ricerca e di riproduzione, limiti al numero di pratiche richiedibili con una sola istanza, modalità di delega accettate.

Assumere che la prassi del proprio Comune valga anche per quello accanto è la causa-tipo dell'istanza respinta o incompleta. Vale la stessa logica che governa i regolamenti d'igiene sul fronte dell'idoneità abitativa: il riferimento nazionale fissa il minimo, il singolo ufficio applica il proprio. Chi verifica deve conoscere lo sportello, non solo la norma.

Quando i titoli non ci sono

Non tutti gli immobili hanno un fascicolo. Per quelli realizzati in epoca in cui il titolo non era obbligatorio, il comma 1-bis dell'art. 9-bis — nella formulazione risultante dal DL 69/2024 (Salva Casa), convertito con L. 105/2024 — consente di desumere lo stato legittimo dalle informazioni catastali di primo impianto o da altri documenti probanti: riprese fotografiche datate, estratti cartografici, documenti d'archivio, atti pubblici o privati di data certa.

È una possibilità, non una scorciatoia. Va costruita: reperire il primo impianto catastale, datare le fonti, verificarne la coerenza reciproca. E resta comunque un accertamento con un margine, che va dichiarato per quello che è.

Caso-tipo (tipologia ricorrente, non una pratica specifica): appartamento in fabbricato ante 1967, ampliamento del bagno su una porzione di balcone chiusa negli anni Ottanta. In archivio comunale risulta la licenza originaria e nessun titolo successivo. La planimetria catastale, aggiornata nel 1994, riporta già il bagno ampliato. Il venditore in buona fede considera l'immobile in regola "perché al catasto è così". Non lo è: la planimetria catastale non è un titolo edilizio e non legittima nulla. La strada è verificare se l'intervento rientri nelle tolleranze o richieda un accertamento di conformità ex artt. 36 e 36-bis — il tema che abbiamo trattato in accertamento di conformità, artt. 36 e 36-bis DPR 380. In entrambi i casi, il presupposto era sapere cosa risultava in archivio.

Perché un giudizio con i margini dichiarati regge meglio

Una relazione tecnica che afferma "l'immobile è conforme" senza dire su quali documenti si fonda vale poco davanti a una contestazione. Una che scrive quali titoli sono stati reperiti, quali risultano non reperibili, quali elementi restano non verificabili e con quale margine — regge, perché è verificabile.

È la differenza fra un'attestazione e un accertamento. In sede di contenzioso o di istruttoria comunale, ciò che si difende non è la conclusione: è il percorso che ci ha portato. Su questo principio è costruito il modo in cui Vericheck imposta la verifica di conformità prima della vendita: documenti reperiti, scostamenti misurati, incertezze dichiarate.

In sintesi

La regolarità edilizia prima del rogito si accerta confrontando due cose: lo stato dei luoghi e i titoli che lo hanno autorizzato. La prima si rileva in sopralluogo; i secondi si recuperano in archivio, con tempi che la legge fissa in trenta giorni e la prassi allunga. Chi avvia l'accesso agli atti all'inizio della trattativa arriva al rogito con un quadro chiuso. Chi lo avvia dopo il compromesso, spesso, arriva a chiedere una proroga.

Il tema del rapporto tra CILA, titoli successivi e stato legittimo è approfondito in CILA e stato legittimo: la verifica prima del rogito; cosa il Salva Casa ha reso effettivamente sanabile, invece, in regolarità edilizia prima del rogito: cosa è sanabile dopo il Salva Casa.

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