Requisiti igienico-sanitari: i parametri che contano per l'idoneità alloggiativa

Chi richiede un'idoneità alloggiativa per il permesso di soggiorno o per il ricongiungimento familiare si scontra quasi subito con la stessa domanda: «la mia casa ha i requisiti?». La risposta non dipende da un'impressione, ma da parametri precisi, fissati da una norma del 1975 e oggi attraversati dalle modifiche del decreto Salva-Casa. Capire quali requisiti igienico-sanitari contano davvero per l'idoneità alloggiativa, e perché lo standard nazionale non è l'ultima parola, è ciò che distingue una pratica che passa al primo colpo da una che torna indietro dallo sportello.

La norma di riferimento: il DM 5 luglio 1975

I requisiti igienico-sanitari delle abitazioni sono fissati dal DM Sanità 5 luglio 1975, la norma che ha sostituito un impianto risalente al 1896 e ha definito gli standard minimi che un alloggio deve rispettare per essere considerato abitabile. È a questi parametri che, nella prassi di gran parte delle prefetture e dei comuni, si àncora la certificazione di idoneità richiesta dalla normativa sull'immigrazione. I valori-chiave, quelli su cui una pratica si gioca, sono:

• superfici minime: un alloggio monostanza deve avere almeno 28 mq per una persona e almeno 38 mq per due persone;
• stanze da letto: la camera singola deve misurare almeno 9 mq, la camera doppia almeno 14 mq;
• soggiorno: superficie minima di 14 mq;
• altezza interna: l'altezza media dei locali abitabili è fissata in 2,70 m, ridotta a 2,40 m per gli spazi accessori (corridoi, bagni, ripostigli);
• rapporti aeroilluminanti: ogni locale abitabile deve avere una superficie finestrata adeguata per l'illuminazione e la ventilazione naturali, di norma pari ad almeno 1/8 della superficie del pavimento.

Questi numeri non sono un'astrazione: sono il metro con cui il tecnico misura l'alloggio e con cui lo sportello decide. Un soggiorno di 13 mq, una camera "doppia" di 13, un'altezza sotto i minimi: ciascuno di questi scostamenti può determinare il diniego. Abbiamo raccolto i parametri e i controlli essenziali in una guida all'idoneità alloggiativa scaricabile, pensata per chi deve preparare la pratica senza sorprese.

Cosa cambia con il decreto Salva-Casa

Il quadro si è mosso. Il decreto Salva-Casa (DL 69/2024 convertito nella L. 105/2024) è intervenuto sui requisiti di agibilità, ammettendo in deroga al DM 1975 standard più bassi: l'altezza minima interna può scendere a 2,40 m e la superficie minima di un monolocale a 20 mq per una persona (e 28 mq per due), a determinate condizioni di efficienza e salubrità. Qui occorre però un'avvertenza tecnica importante, perché è proprio dove si concentrano gli errori: le modifiche del Salva-Casa riguardano l'agibilità dell'immobile, non automaticamente i parametri che le prefetture e i comuni applicano per l'idoneità ai fini immigratori. Molti uffici continuano a valutare la pratica sui parametri storici del DM 1975 e del proprio regolamento d'igiene, più stringenti. Dare per scontato che "con il Salva-Casa adesso bastano 2,40 m e 20 mq" è una delle cause-tipo di pratiche respinte: l'agibilità raggiunta in deroga non equivale, di per sé, all'idoneità.

Idoneità alloggiativa e immigrazione: dove serve

La certificazione non è un adempimento fine a sé stesso: è un requisito di legge per diversi snodi della vita di chi vive in Italia con un titolo di soggiorno. L'idoneità alloggiativa è richiesta, in particolare, per:

• il ricongiungimento familiare, ai sensi dell'art. 29 del D.Lgs 286/1998 (Testo Unico Immigrazione), che impone la disponibilità di un alloggio conforme ai requisiti igienico-sanitari;
• il permesso di soggiorno e il nulla osta al lavoro nell'ambito del decreto flussi, dove la disponibilità di un alloggio idoneo è condizione per diversi procedimenti (artt. 5 e 22 del D.Lgs 286/1998);
• gli adempimenti attuativi previsti dal DPR 394/1999 (in particolare l'art. 6), il regolamento di attuazione del Testo Unico.

Per chi avvia una pratica di ricongiungimento, il dettaglio dei parametri è approfondito nella pagina dedicata all'idoneità alloggiativa per ricongiungimento familiare; per chi ne ha bisogno ai fini del titolo di soggiorno, il riferimento è la pagina sull'idoneità alloggiativa per permesso di soggiorno.

La variabilità comune per comune

Questo è il punto che più spesso viene sottovalutato. Il DM 1975 fissa lo standard nazionale, ma il parametro applicato allo sportello lo definisce il regolamento d'igiene comunale, che può essere più restrittivo. Le piazze coperte — Milano, Monza, Bergamo, Brescia, Torino, Novara, Vercelli, Piacenza e Parma — possono applicare soglie di superficie per persona, requisiti di aerazione o prassi di sportello differenti, e la stessa metratura può risultare idonea in un comune e insufficiente in quello accanto. Anche il numero massimo di persone ospitabili in un dato alloggio si calcola spesso sui mq per persona stabiliti dal regolamento locale, non sul minimo nazionale. Preparare la pratica sullo standard del DM 1975, in un comune che applica un regolamento d'igiene più severo, è il modo più rapido per veder tornare indietro la certificazione di idoneità.

Un caso-tipo

Una famiglia che doveva avviare un ricongiungimento disponeva di un alloggio dichiarato "a norma" sulla base dei minimi nazionali: superfici al limite, altezze regolari. Il riscontro con il regolamento d'igiene del comune di residenza ha però mostrato che la soglia locale di superficie per persona era più alta del minimo del DM 1975, e che l'alloggio — idoneo per due persone secondo lo standard nazionale — non lo era per il numero di familiari da ricongiungere. Procedere con la domanda così com'era avrebbe prodotto un diniego. Il percorso di soluzione è passato dal calcolo corretto del numero massimo di occupanti sul parametro comunale, dalla verifica dei singoli locali rispetto ai requisiti igienico-sanitari e da una certificazione di idoneità alloggiativa costruita sul regolamento effettivamente applicato dallo sportello competente.

La difendibilità è il vero valore

Il differenziale di una certificazione fatta bene non è un'asserzione di idoneità: è la difendibilità. Un documento che dichiara le fonti — il DM 5 luglio 1975, il regolamento d'igiene comunale applicabile, il rilievo misurato dei locali — qualifica ogni parametro (superficie per persona, dimensioni delle stanze, altezze, rapporti aeroilluminanti) e rende esplicito il numero massimo di occupanti che quell'alloggio sostiene, regge davanti allo sportello della prefettura o del comune molto meglio di un'attestazione generica. È esattamente ciò che riduce il rischio di diniego e di richieste di integrazione, che allungano i tempi proprio quando contano di più. Per chi deve partire, il punto di accesso è il servizio di idoneità alloggiativa: una verifica costruita sul comune giusto, non sullo standard generico.

La regola operativa è una sola: i requisiti igienico-sanitari per l'idoneità alloggiativa si misurano con i numeri del DM 1975, ma si applicano con il regolamento del comune in cui si presenta la domanda. Conoscere i parametri non basta: serve sapere quali, di quei parametri, valgono davvero allo sportello che decide.

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