Verifica conformità prima della vendita: la tettoia chiusa e i metri quadri che non esistono

C'è una difformità che si presenta con una frequenza sproporzionata rispetto a quanto se ne parla: la tettoia, la veranda o il portico che a un certo punto sono stati chiusi e sono diventati una stanza. Nella verifica conformità prima della vendita è uno degli scostamenti più ricorrenti fra ciò che risulta in Comune e ciò che si misura in casa, e quasi sempre chi vende è convinto in buona fede di essere in regola, perché una pratica l'ha presentata.

Il punto è che quasi sempre ha presentato quella sbagliata.

Perché la CILA non è il titolo giusto

Chiudere uno spazio prima aperto non è manutenzione. Produce due effetti che la comunicazione di inizio lavori asseverata non è in grado di coprire:

1. Crea nuova superficie utile. Uno spazio coperto ma aperto e uno spazio chiuso non sono la stessa cosa né sul piano urbanistico né su quello catastale.
2. Cambia la destinazione dello spazio. Da accessorio o pertinenziale a locale utilizzabile in modo autonomo, spesso abitabile.

L'art. 3 comma 1 del DPR 380/2001 colloca gli interventi che comportano ampliamento fuori sagoma o creazione di nuovi volumi nell'area della nuova costruzione, che l'art. 10 subordina a permesso di costruire. La CILA governa un perimetro molto più ristretto. Se il titolo depositato non copre l'intervento realizzato, quel deposito non produce l'effetto che ci si aspetta: non legittima l'opera, la documenta soltanto.

E qui scatta il meccanismo che rende la questione seria. L'art. 9-bis comma 1-bis definisce lo stato legittimo dell'immobile come quello risultante dal titolo che ne ha previsto la costruzione, integrato dai titoli successivi. Un titolo inidoneo non entra in quella catena. Il risultato è che l'immobile ha una pratica in Comune e, contemporaneamente, uno stato legittimo che non comprende quella stanza.

Le tolleranze non aiutano

È l'obiezione che arriva sempre: dopo il Salva Casa le tolleranze sono più ampie, non rientra lì dentro?

No, e la ragione è strutturale. L'art. 34-bis comma 1 gradua le tolleranze costruttive sulla superficie utile dell'unità (dal 2% oltre i 500 mq fino al 5% sotto i 100 mq), ma opera su scostamenti dimensionali rispetto a un'opera assentita. La chiusura di una tettoia non è uno scostamento di misura: è superficie che prima non era conteggiata e ora lo è. Non c'è percentuale che assorba una superficie nuova.

Le tolleranze esecutive del comma 2 — irregolarità geometriche, finiture difformi, diversa collocazione di aperture e impianti, per opere realizzate entro il 24 maggio 2024 — coprono un'altra categoria di problemi. Abbiamo ricostruito il perimetro completo di ciò che il Salva Casa ha effettivamente reso recuperabile nell'analisi sulla regolarità edilizia prima del rogito.

La distinzione che conta davvero: VEPA o chiusura stabile

Il DL 69/2024, convertito con L. 105/2024, ha inserito fra le opere di edilizia libera le vetrate panoramiche amovibili (VEPA), ed è la novità che genera più fraintendimenti sul campo.

La condizione è precisa: le vetrate sono libere se sono totalmente trasparenti, amovibili, e non configurano spazi stabilmente chiusi tali da determinare nuovi volumi o nuove superfici utili. Servono a proteggere dagli agenti atmosferici e a migliorare le prestazioni energetiche, non a ricavare un locale in più.

Il crinale è dunque questo:

Nella pratica la seconda ipotesi si riconosce da indizi che non lasciano molto margine: il locale è riscaldato, ha prese e punti luce, è arredato come stanza, ha una pavimentazione continua con il resto dell'unità. A quel punto la qualificazione come VEPA non regge, quale che sia il serramento installato. Il confine fra struttura libera e struttura che richiede un titolo lo avevamo affrontato anche a proposito di tettoia e pergotenda.

Il doppio disallineamento: Comune e Catasto

Un aspetto che rende questa difformità particolarmente insidiosa nella verifica conformità prima della vendita è che produce due disallineamenti indipendenti.

Sul fronte urbanistico, l'opera non è coperta da un titolo idoneo. Sul fronte catastale, la planimetria depositata rappresenta lo spazio nella configurazione originaria — spesso come portico o superficie scoperta — mentre lo stato di fatto è un vano. L'art. 29 comma 1-bis della L. 52/1985 richiede in atto la dichiarazione di conformità dei dati catastali e della planimetria allo stato di fatto: una dichiarazione che, in questa situazione, non è resa correttamente.

I due fronti si sistemano con procedimenti diversi e in un ordine preciso: prima la posizione urbanistica, poi l'aggiornamento catastale, perché una variazione DOCFA che rappresenti un vano privo di legittimazione urbanistica non risolve il problema — lo mette per iscritto. Sul rapporto fra intervento edilizio e obbligo di aggiornamento catastale abbiamo dedicato un approfondimento specifico.

Quei metri quadri non esistono nemmeno per altre pratiche

Una conseguenza che sfugge quasi sempre: la superficie non legittimata non è utilizzabile in nessun procedimento che si fondi sulla superficie.

Vale per la compravendita, dove quei metri non possono essere valorizzati come superficie abitabile. Ma vale anche per gli accertamenti di idoneità alloggiativa, dove l'ufficio comunale calcola la superficie utile abitabile sulla base di documentazione conforme allo stato legittimo. Una stanza ricavata dalla chiusura di una tettoia non entra nel computo, esattamente come non ci entrano i locali che non hanno i requisiti di abitabilità: è lo stesso principio che rende seminterrati e locali interrati non computabili anche quando sono materialmente utilizzati.

Detto in modo diretto: se quel vano non esiste per il Comune, non esiste per nessuno.

La variabilità comune per comune

La qualificazione dell'intervento e la sanabilità dipendono in misura rilevante dal regolamento edilizio locale e dagli strumenti urbanistici. Sulle piazze coperte per le verifiche pre-rogito — Milano, Torino e Pinerolo, Novara, Piacenza — le differenze si concentrano su punti molto concreti:

• la definizione locale di superficie utile e di superficie accessoria, che decide se lo spazio chiuso genera o no nuova SU computabile;
• il trattamento delle superfici porticate e dei volumi tecnici nei rapporti di copertura e negli indici di zona;
• la disciplina delle distanze, che in molte situazioni è il vero ostacolo: la chiusura può risultare astrattamente sanabile sul piano volumetrico e non esserlo per la distanza dal confine.

Assumere lo standard nazionale è la causa-tipo dell'errore. Nella verifica conformità prima della vendita la domanda giusta non è «è sanabile in generale», ma «è sanabile in questa zona di questo Comune, con questi indici e queste distanze».

Il percorso di sanatoria

Se la chiusura non rientra nell'edilizia libera, il recupero passa dagli articoli 36 e 36-bis:

• l'art. 36 governa le opere eseguite in assenza di titolo o in totale difformità e richiede la doppia conformità piena: alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda;
• l'art. 36-bis, introdotto dal Salva Casa, si applica a parziali difformità e variazioni essenziali con un criterio alleggerito: conformità urbanistica al momento della domanda ed edilizia al momento della realizzazione.

La qualificazione dell'intervento decide quale dei due si applica, e le due strade hanno probabilità di successo molto diverse. Per una chiusura che crea nuova superficie in un lotto già saturo sul piano volumetrico, la doppia conformità dell'art. 36 è spesso irraggiungibile per ragioni puramente cronologiche.

Stabilire in quale delle due ipotesi ricada un'opera già realizzata richiede l'accesso agli atti e il confronto con lo strumento urbanistico: è il contenuto della relazione tecnica che prepariamo prima del rogito, dove la qualificazione dell'intervento e la verifica catastale vengono chiuse nello stesso passaggio.

Caso-tipo: lo schema ricorrente

Non è un cliente, è uno schema che si ripete. Villetta a schiera di fine anni Ottanta, portico sul retro di circa 12 mq. Negli anni Duemila il portico viene chiuso con muratura e serramenti, riscaldato e collegato al soggiorno. Viene depositata una CILA per «manutenzione straordinaria e sostituzione infissi».

In fase di verifica emergono tre cose in sequenza: il titolo non copre la nuova superficie; la planimetria catastale rappresenta ancora il portico come spazio aperto; il lotto ha già esaurito l'indice di copertura previsto dalla zona. Il percorso non è la sanatoria dello stato attuale, ma la valutazione fra riduzione dell'opera a configurazione legittima — riportando lo spazio alla condizione di portico o a una VEPA conforme — e la verifica di un margine residuo di indice. Il dato che decide non è normativo, è il piano regolatore di quel Comune.

Perché conviene dichiarare i margini di incertezza

Su una difformità di questo tipo il grado di certezza non è uniforme. L'assenza di un titolo idoneo si accerta con l'accesso agli atti ed è un fatto documentale. La sanabilità, invece, è una previsione: dipende da indici, distanze, interpretazione dell'ufficio.

Una relazione che tiene distinti i due piani — «opera non legittimata: accertato; sanabilità ex art. 36-bis: subordinata alla verifica dell'indice di copertura residuo, esito non prevedibile prima del parere dell'ufficio» — è più utile e regge meglio di una che appiattisce tutto su un giudizio unico. In un'istruttoria o in un contenzioso, un'affermazione calibrata sopravvive alla verifica; un'affermazione assoluta salta al primo elemento discordante.

In sintesi

La chiusura di una tettoia è una difformità piccola nelle dimensioni e grande negli effetti: interrompe la catena dello stato legittimo, disallinea il catasto, sottrae superficie utilizzabile in ogni procedimento fondato sui metri quadri, e non è coperta da nessuna tolleranza perché non è uno scostamento di misura.

È anche una difformità che si vede a occhio, purché si guardi la planimetria depositata prima di entrare nell'immobile — e non dopo. Per questo la verifica conformità prima della vendita ha senso quando arriva prima della trattativa: a quel punto è una condizione da gestire, non una sorpresa da subire.

Scopri il servizio Relazione Tecnica Integrata

→ Scopri il servizio Relazione Tecnica Integrata