Condono e limite di 750 m³: quando la sanatoria per singola unità non dà regolarità edilizia

Una domanda di condono depositata negli anni Novanta compare quasi sempre come elemento rassicurante nel fascicolo di un immobile: c'è la pratica, c'è il protocollo, spesso ci sono anche le oblazioni pagate. Ma una domanda di condono non è una sanatoria, e una sanatoria astrattamente possibile non è una sanatoria ottenibile. Se l'istanza è inammissibile per un limite di legge, la regolarità edilizia non arriverà mai — indipendentemente da quanti anni siano passati e da quanto sia spessa la cartellina.

Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 4441/2026, è tornato sul secondo condono edilizio (L. 724/1994) fissando un principio con impatto operativo immediato su chi deve valutare un immobile prima del rogito.

Il principio: il tetto volumetrico si misura sull'edificio, non sull'appartamento

L'art. 39, comma 1, della L. 724/1994 riapre i termini del condono della L. 47/1985 per le opere ultimate entro il 31 dicembre 1993, entro un limite volumetrico di 750 metri cubi per ciascuna richiesta di concessione in sanatoria.

La domanda che ha diviso proprietari e amministrazioni per trent'anni è quale sia l'unità di misura di quel tetto. Se un fabbricato abusivo di 2.000 m³ viene frazionato in quattro unità immobiliari e per ciascuna si deposita un'istanza autonoma, ogni istanza resta sotto i 750 m³: il condono passa?

Il Consiglio di Stato risponde di no. Quando l'opera abusiva è riconducibile a un fabbricato unitario, il limite di 750 m³ va verificato con riferimento all'intero edificio e non alla singola unità immobiliare oggetto di autonoma domanda. La divisione in più unità non moltiplica la soglia: sarebbe un aggiramento del limite per via meramente formale, e la soglia di legge non può essere superata presentando domande separate.

La riduzione volumetrica non è una dichiarazione d'intenti

La sentenza affronta anche il rimedio che i proprietari propongono più spesso quando il limite è superato: ridurre i volumi eccedenti per riportare l'opera sotto soglia.

Quella strada, dove la disciplina applicabile al caso concreto la ammette, non può restare una dichiarazione di intenti. Deve essere supportata da elaborati progettuali completi e da adeguate valutazioni tecniche: un impegno generico a "rientrare nei limiti" non è idoneo a evitare il diniego di sanatoria. È una precisazione che sposta il baricentro dalla trattativa alla progettazione — e che, in una compravendita, cambia radicalmente i tempi.

Perché tocca anche il terzo condono

Il principio è stato affermato sul secondo condono, ma la logica dell'unitarietà del fabbricato riguarda un impianto normativo ricorrente. L'art. 32, comma 25, della L. 326/2003 (terzo condono) ammette la sanatoria delle nuove costruzioni residenziali non superiori a 750 m³ per singola richiesta, con l'ulteriore condizione che la nuova costruzione non superi complessivamente i 3.000 m³.

Chi verifica un immobile con pratiche del 2003-2004 deve quindi controllare due soglie, non una: quella per istanza e quella complessiva sull'edificio. Un fascicolo che documenta il rispetto della prima e tace sulla seconda non dimostra la regolarità edilizia dell'immobile. Abbiamo trattato le insidie specifiche delle volumetrie condonate nel 2003 in Condono edilizio 2003 e volumetrie: il rischio nascosto nella sanatoria prima del rogito.

Domanda pendente ≠ immobile regolare

È la conseguenza che pesa di più in compravendita, e va detta con chiarezza.

Una domanda di condono pendente da decenni non produce regolarità edilizia per il solo decorso del tempo. Finché l'istanza non è definita con un titolo in sanatoria, lo stato legittimo dell'immobile ai sensi dell'art. 9-bis, comma 1-bis, del DPR 380/2001 resta incompleto, e l'opera continua a essere astrattamente aggredibile con gli strumenti sanzionatori ordinari (artt. 27 e 31 del DPR 380/2001). Se poi l'istanza è inammissibile in radice per superamento del limite volumetrico, la pendenza non è una situazione di attesa: è un diniego che deve ancora essere scritto.

Le ricadute sull'atto sono precise:

• l'art. 40 della L. 47/1985 impone, negli atti tra vivi su immobili con opere condonate o in corso di condono, la menzione degli estremi della domanda e dell'oblazione, con gli allegati richiesti;
• l'art. 46 del DPR 380/2001 presidia con la nullità le menzioni urbanistiche relative ai titoli;
• l'art. 29, comma 1-bis, della L. 52/1985 impone la dichiarazione di conformità catastale, che su volumi frazionati in più unità è spesso il punto in cui la discrepanza emerge;
• l'art. 1490 del codice civile regola la garanzia per vizi che il venditore deve all'acquirente quando il difetto emerge dopo l'atto.

La differenza tra un condono e una sanatoria ordinaria — due strumenti che il linguaggio corrente confonde di continuo — la abbiamo messa a confronto in Condono edilizio e sanatoria ordinaria: le differenze che contano prima del rogito.

La sequenza operativa, passo per passo

Verificare una posizione di condono significa fare cinque cose in quest'ordine:

1. Recuperare l'istanza integrale presso l'archivio condoni del Comune (Sportello Unico per l'Edilizia o Ufficio Condono, a seconda dell'organizzazione locale): domanda, elaborati allegati, ricevute di oblazione e oneri, eventuali integrazioni richieste e prodotte.
2. Ricostruire il volume dell'intero fabbricato abusivo, non della singola unità. È il calcolo che la sentenza 4441/2026 rende dirimente: va misurato l'edificio nella sua consistenza unitaria, con il metodo di computo del volume previsto dal regolamento edilizio comunale applicabile.
3. Verificare la presenza di istanze plurime sullo stesso corpo di fabbrica intestate a soggetti diversi o a unità diverse: è la configurazione che segnala il frazionamento della domanda, e va sommata.
4. Controllare lo stato del procedimento: istruttoria conclusa, diniego, silenzio. Sulla formazione del silenzio-assenso in materia di condono le condizioni sono stringenti (integrale pagamento delle somme dovute, completezza documentale, decorso dei termini): una pratica "ferma" non equivale a una pratica accolta.
5. Rilievo dello stato di fatto e riscontro catastale presso l'Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale Territorio, confrontando quanto condonato con quanto oggi esistente. Le difformità successive alla domanda non sono coperte dal condono.

Se il quadro non regge, il percorso alternativo passa dall'accertamento di conformità ex artt. 36 e 36-bis del DPR 380/2001, nella configurazione introdotta dal DL 69/2024 convertito con L. 105/2024: strada che ha presupposti propri e non è un ripiego automatico. Ne abbiamo scritto in Accertamento di conformità: cosa cambia tra art. 36 e art. 36-bis.

Il computo del volume cambia da Comune a Comune

C'è un punto che rende questa verifica meno meccanica di quanto sembri: 750 m³ di cosa.

Il metodo di calcolo del volume urbanistico non è uniforme sul territorio nazionale. I regolamenti edilizi comunali differiscono sul trattamento dei volumi tecnici, dei sottotetti non abitabili, dei porticati e dei locali interrati e seminterrati; l'altezza di riferimento può essere netta o lorda a seconda della definizione locale. Lo stesso fabbricato può risultare sopra o sotto la soglia dei 750 m³ a seconda del regolamento applicabile e della data.

Anche tra i territori seguiti dal nostro team tecnico per le verifiche pre-rogito le prassi divergono: diversi criteri di computo nei regolamenti edilizi, tempi molto variabili di accesso all'archivio condoni — dove le pratiche degli anni Novanta sono spesso solo cartacee — e approcci diversi degli uffici alla ricostruzione delle istanze plurime. Applicare un criterio nazionale astratto a un immobile che sta in un Comune con un regolamento più restrittivo è la causa-tipo del giudizio sbagliato, e produce relazioni che dichiarano una regolarità edilizia che l'ufficio competente non riconoscerà.

Un caso-tipo

In una verifica pre-vendita su una porzione di fabbricato realizzato senza titolo nei primi anni Novanta, la documentazione consegnata dalla parte venditrice comprendeva una domanda di condono ex L. 724/1994 relativa a quell'unità, con volume dichiarato ampiamente sotto i 750 m³ e oblazione versata.

Il controllo dell'archivio comunale ha però mostrato altre due istanze sullo stesso corpo di fabbrica, riferite ad altrettante unità e intestate a soggetti diversi. Ricostruito il volume dell'edificio nella sua unitarietà, la soglia risultava superata: le tre domande non erano tre pratiche autonome, ma il frazionamento di un unico abuso. La singola pratica "in regola" era la parte visibile di una posizione che, letta per intero, non lo era.

Percorso di soluzione: computo del volume complessivo secondo il regolamento edilizio applicabile, verifica dell'ammissibilità di una riduzione volumetrica supportata da progetto — non da un impegno generico, come la sentenza 4441/2026 chiarisce — e rinvio del preliminare all'esito. Il difetto è emerso prima dell'atto, che è l'unico momento in cui è ancora gestibile senza contenzioso.

L'angolo difendibile: distinguere ciò che è accertato da ciò che è pendente

Una relazione che scrive "presente domanda di condono, immobile regolare" appiattisce due situazioni molto diverse e non offre nulla a chi dovrà difenderla. Regge meglio una formulazione che espone il percorso:

"Rinvenute n. [—] istanze ex art. 39 L. 724/1994 sul medesimo corpo di fabbrica; volume complessivo dell'edificio ricostruito in [—] m³ secondo il metodo di computo del regolamento edilizio comunale vigente; soglia di 750 m³ per singola richiesta da verificarsi sull'unitarietà del fabbricato secondo Cons. Stato 4441/2026; procedimento risultante non definito alla data del [—]; conformità non attestabile in via definitiva fino alla conclusione dell'istruttoria comunale."

La seconda formulazione dice meno, ma dice il vero e dice perché. In istruttoria e in contenzioso è precisamente questo che regge: un giudizio con i margini di incertezza dichiarati è verificabile da terzi — notaio, acquirente, ufficio comunale — e resiste al contraddittorio. Una conclusione categorica su una posizione di condono pendente, invece, cade al primo controllo.

Se serve inquadrare il rapporto tra condono e stato legittimo prima di impostare la trattativa, il punto è approfondito in Condono edilizio e stato legittimo nella compravendita, e il servizio di verifica tecnica pre-rogito parte proprio dalla ricostruzione documentale dell'intero fabbricato.

In sintesi

Il condono si misura sull'abuso, non sull'atto di frazionamento che lo segue. Quattro domande sotto soglia su un fabbricato sopra soglia restano quattro domande inammissibili. Chi compra ha bisogno di sapere se la sanatoria arriverà, non se la pratica è stata depositata: sono due informazioni diverse, e solo la prima protegge dall'ordinanza di demolizione.

Fonti normative: L. 724/1994 · L. 326/2003 · DPR 380/2001 – Testo unico dell'edilizia · Consiglio di Stato, sentenza n. 4441/2026.

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