Difformità urbanistiche compravendita: quando l'abuso sta sulle parti comuni e la sanatoria non dipende dal venditore

La verifica tecnica di un appartamento in condominio si concentra quasi sempre sull'appartamento. Si confrontano i titoli edilizi con lo stato dei luoghi, si misura, si controlla la planimetria catastale. Poi si esce dalla porta di casa e il problema è lì fuori: un sottotetto annesso, un cavedio chiuso, un porticato tamponato, un locale al piano terra ricavato in una porzione comune.

È a quel punto che il fascicolo cambia natura. Fino a un attimo prima si stava accertando una difformità del venditore, sanabile con una decisione del venditore. Da lì in avanti si sta accertando una difformità su un bene che il venditore non possiede da solo, e la cui regolarizzazione richiede il consenso di persone che non stanno al tavolo della trattativa.

Il tema delle difformità urbanistiche compravendita si gioca quasi tutto su questa distinzione, e quasi nessuna verifica la mette per iscritto prima del preliminare.

Perché la titolarità del bene decide se la sanatoria è possibile

Il punto normativo è secco. L'art. 11, comma 1, del DPR 380/2001 stabilisce che il titolo edilizio è rilasciato «al proprietario dell'immobile o a chi abbia titolo per richiederlo». Non è una formalità di sportello: è il presupposto di legittimazione dell'intera pratica.

Sulle parti comuni dell'edificio — elencate all'art. 1117 del Codice Civile: suolo, fondazioni, muri maestri, facciate, tetti e lastrici solari, cortili, androni, scale, cavedi, locali per servizi comuni — il singolo condomino non ha la disponibilità esclusiva. Ha un diritto di uso ai sensi dell'art. 1102 c.c., che gli consente di servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne pari uso. Un tamponamento, un'annessione o un cambio d'uso che sottrae stabilmente una porzione comune all'uso collettivo esce da quel perimetro: diventa un'innovazione, o un'appropriazione, e richiede una decisione condominiale con le maggioranze degli artt. 1120 e 1136 c.c., quando non il consenso unanime.

La conseguenza pratica è la sola che conti in una trattativa: la domanda di sanatoria su una parte comune non è nella disponibilità del venditore. Può volerla, può pagarla, può avere un tecnico pronto. Se l'assemblea non delibera o un condomino si oppone, il titolo non si forma. E una condizione contrattuale che impegna il venditore a sanare entro il rogito diventa, in quel caso, una promessa su un fatto altrui.

I due scenari che vanno tenuti separati

Non tutte le difformità sulle parti comuni pesano allo stesso modo sull'atto. Ne esistono due tipi, con conseguenze diverse, e confonderli è l'errore più costoso.

Scenario A — l'abuso sta sulla parte comune e lì resta. Una veranda condominiale, un locale tecnico ricavato nel sottoscala, una tettoia nel cortile. L'unità in vendita non ne è materialmente aumentata. Il rischio per l'acquirente non è la nullità dell'atto: è di ereditare, pro quota, un ordine di ripristino che colpisce il condominio, con la spesa relativa; ed è che quell'abuso incida sullo stato legittimo del fabbricato ai sensi dell'art. 9-bis, comma 1-bis, del DPR 380/2001, condizionando le pratiche future dell'intero edificio, agibilità compresa. Sul piano civilistico rientra tipicamente nell'art. 1489 c.c., la cosa gravata da oneri non apparenti che l'acquirente non poteva rilevare.

Scenario B — la parte comune è stata annessa all'unità in vendita. Il sottotetto comune trasformato in mansarda e collegato con una scala interna, il cavedio inglobato in un bagno, il lastrico chiuso e reso vano abitabile. Qui la porzione contestata è dentro l'oggetto della vendita. Cambia tutto: si trasferisce una superficie priva di titolo edilizio, con l'esposizione dell'art. 46 del DPR 380/2001 sul fronte urbanistico e dell'art. 29, comma 1-bis, della L. 52/1985 su quello catastale, se la planimetria depositata rappresenta uno stato che il titolo non legittima. E la difformità non è sanabile dal solo venditore, perché la superficie proviene da un bene comune.

Lo scenario B è quello che si presenta più spesso, ed è quello che una verifica limitata al confronto planimetria catastale-stato dei luoghi non intercetta: il catasto rappresenta lo stato di fatto, non la legittimità della sua formazione. Se il sottotetto è stato accatastato come parte dell'appartamento, la planimetria lo mostra come parte dell'appartamento. La domanda giusta non è «il catasto corrisponde?», ma «da dove viene questa superficie, e con quale titolo?». È la ragione per cui i due piani vanno accertati separatamente, come argomentato nell'articolo su conformità urbanistica e catastale.

Difformità urbanistiche compravendita: cosa resta sanabile dopo il Salva Casa

Il D.L. 69/2024, convertito con L. 105/2024, ha ampliato le possibilità di regolarizzazione, ma non ha toccato il presupposto di legittimazione. Chi non ha titolo sul bene non accede alla sanatoria, per quanto la difformità sia lieve.

Restano rilevanti tre soglie, da qualificare per ogni scostamento rilevato.

Le tolleranze costruttive dell'art. 34-bis, comma 1, graduate dopo il Salva Casa sulla superficie utile dell'unità: 5% fino a 100 mq, 4% fra 100 e 300 mq, 3% fra 300 e 500 mq, 2% oltre i 500 mq. Se lo scostamento rientra, non è una difformità e non richiede alcun titolo.

Le tolleranze esecutive del comma 2, per le opere realizzate entro il 24 maggio 2024, che coprono irregolarità geometriche e modifiche interne di modesta entità.

L'accertamento di conformità, nella doppia veste dell'art. 36 per le opere in assenza di titolo e dell'art. 36-bis per le parziali difformità e le variazioni essenziali, dove il Salva Casa ha sostituito la doppia conformità piena con un criterio alternato. La scelta fra i due percorsi decide tempi, sanzioni e probabilità di chiusura, ed è approfondita nell'articolo sull'accertamento di conformità ex artt. 36 e 36-bis.

Su una parte comune, però, ciascuno di questi percorsi si apre solo dopo che è stato risolto il presupposto a monte: chi firma l'istanza, e con quale legittimazione. Il resto della verifica di regolarità edilizia prima del rogito può essere impeccabile e non servire a nulla, se quella domanda resta aperta.

Le prassi comunali non convergono

La norma sulla legittimazione è nazionale. Il modo in cui gli uffici la applicano alle parti comuni no.

Sulle piazze in cui operiamo per le verifiche pre-rogito — Milano, Torino e Pinerolo, Novara, Piacenza — cambiano i tempi dell'accesso agli atti, che è la fase più lenta e quella che condiziona la data del rogito; cambia il livello di documentazione richiesto per dimostrare la legittimazione del richiedente su una parte comune, dalla delibera assembleare con estratto del verbale fino ai consensi individuali dei condomini; e cambia l'orientamento su quali porzioni siano qualificabili come comuni in assenza di un regolamento contrattuale che le elenchi.

Sono differenze che non si scoprono leggendo la norma: si scoprono chiedendo, prima di impegnare una data. Trattare «l'Italia» come un ufficio solo è, anche qui, la causa-tipo dell'accertamento che poi non regge davanti al Comune competente.

Un caso-tipo: il sottotetto che non c'era

Ultimo piano di un edificio anni Sessanta, appartamento posto in vendita, preliminare in preparazione. La planimetria catastale mostra l'appartamento con una mansarda collegata da scala interna, accatastata trent'anni prima. Superficie complessiva coerente con quanto dichiarato nell'annuncio.

L'accesso agli atti restituisce il progetto approvato: il sottotetto è rappresentato come volume tecnico non abitabile, non collegato all'unità, senza alcun titolo successivo che ne autorizzi la trasformazione o l'annessione. Il regolamento di condominio, di natura contrattuale, elenca il sottotetto fra le parti comuni.

Il quadro che ne esce è lo scenario B. La superficie venduta comprende una porzione che proviene da un bene comune, la cui annessione non è mai stata legittimata. Il venditore è disponibile a sanare, ma non può presentare l'istanza da solo: gli manca il titolo richiesto dall'art. 11. Servirebbe una delibera, e prima ancora un'intesa fra i condomini sulla cessione o sull'uso esclusivo della porzione, con tempi che nessuno può fissare in anticipo.

Messo per iscritto prima del preliminare — con gli estremi del progetto approvato, la clausola del regolamento contrattuale, la norma sulla legittimazione e i due percorsi teoricamente disponibili — il dato smette di essere un'opinione. Le parti possono rinegoziare il prezzo scorporando la superficie non legittimata, inserire una condizione sospensiva ancorata alla delibera assembleare invece che a una data, oppure fermarsi. Tre strade, tutte percorribili con cognizione.

Se lo stesso dato emerge dopo la firma, le strade diventano il contenzioso e la caparra.

Perché dichiarare l'incertezza rafforza l'accertamento

Su una parte comune la ricostruzione è quasi sempre incompleta. Gli archivi comunali degli anni Sessanta hanno lacune, i verbali assembleari di quarant'anni fa possono non essere reperibili, il regolamento di condominio può non essere contrattuale e quindi non fare stato sulla natura del bene.

Una relazione che afferma «il sottotetto è parte comune» senza dire su cosa si fonda perde credibilità alla prima obiezione, e la perde su tutto. Una che scrive «il sottotetto risulta parte comune sulla base del regolamento contrattuale trascritto il [data], clausola [n.]; non è stato reperito il verbale dell'assemblea del [anno] richiamato nella nota di parte; l'eventuale reperimento potrebbe modificare la qualificazione» dice qualcosa di più scomodo, ma è l'unica delle due che resta utilizzabile davanti a un ufficio, a un legale o a un giudice.

Dichiarare i margini e indicare quale ulteriore accertamento li chiuderebbe non indebolisce il giudizio tecnico: lo rende controllabile. In una compravendita, controllabile significa negoziabile — e una difformità negoziabile prima della firma costa una frazione della stessa difformità scoperta dopo.

In sintesi

• Nelle difformità urbanistiche compravendita la prima domanda non è se l'abuso sia sanabile, ma chi ha titolo per chiederne la sanatoria (art. 11 DPR 380/2001).
• Sulle parti comuni ex art. 1117 c.c. il singolo condomino non ha disponibilità esclusiva: serve una decisione condominiale, quindi la regolarizzazione non è nella disponibilità del venditore.
• Vanno tenuti separati due scenari: l'abuso che resta sulla parte comune (rischio di ripristino pro quota, stato legittimo del fabbricato, art. 1489 c.c.) e la parte comune annessa all'unità venduta (superficie priva di titolo dentro l'oggetto del contratto).
• Il confronto con la planimetria catastale non basta: il catasto rappresenta lo stato di fatto, non la legittimità della sua formazione.
• Il Salva Casa ha ampliato le tolleranze e riformulato l'accertamento di conformità, ma non ha modificato il presupposto di legittimazione.
• Le prassi comunali divergono su documentazione richiesta, tempi di accesso agli atti e qualificazione delle porzioni comuni: vanno verificate, non assunte.

Se stai preparando una compravendita e vuoi sapere che cosa emerge prima di fissare la data del rogito, la verifica tecnica pre-rogito redatta secondo il Protocollo Vericheck ricostruisce la catena dei titoli, confronta stato dei luoghi e progetto approvato e qualifica ogni scostamento, comprese le porzioni comuni.

Fonti normative: DPR 380/2001 (artt. 9-bis c. 1-bis, 11, 34-bis, 36, 36-bis, 46); Codice Civile (artt. 1102, 1117, 1120, 1136, 1489); L. 52/1985 art. 29 c. 1-bis; D.L. 69/2024 conv. L. 105/2024.

Scopri il servizio Relazione Tecnica Integrata

→ Scopri il servizio Relazione Tecnica Integrata