Da garage ad abitazione: il cambio d'uso regolare non basta per l'idoneità alloggiativa

Dopo il Salva Casa il cambio di destinazione d'uso da autorimessa ad abitazione è diventato molto più praticabile. È una semplificazione reale, e ha prodotto un effetto collaterale altrettanto reale: la convinzione che, una volta regolarizzato il cambio d'uso, l'unità sia automaticamente idonea a essere certificata come alloggio. Non funziona così. La regolarità edilizia e l'idoneità alloggiativa sono due accertamenti distinti, condotti da uffici diversi, su parametri diversi, e possono avere esiti opposti sullo stesso immobile.

È un equivoco che costa tempo proprio a chi ne ha meno: chi deve presentare un'attestazione entro una scadenza di rinnovo o di ricongiungimento.

Cosa è cambiato con il Salva Casa, e cosa no

Il D.L. 69/2024, convertito con modificazioni dalla legge 105/2024, ha riscritto l'articolo 23-ter del DPR 380/2001 in materia di mutamento della destinazione d'uso, sia della singola unità immobiliare sia dell'intero edificio.

Prima di quell'intervento, il mutamento d'uso fra categorie funzionali diverse era urbanisticamente rilevante e richiedeva il permesso di costruire ai sensi dell'articolo 10, comma 1, lettera c) del DPR 380/2001, anche in assenza di opere. Su questo impianto si è pronunciato il TAR Lazio con la sentenza n. 19007 del 29 ottobre 2024, che ha confermato l'abusività della trasformazione di un box auto in abitazione realizzata in centro storico senza titolo: mutamento rilevante, quindi abuso, a prescindere dall'entità dei lavori.

Oggi il quadro è più articolato. Il mutamento della singola unità immobiliare fra categorie funzionali segue il titolo richiesto per le opere necessarie: se le opere rientrano nell'edilizia libera o sono assentibili con CILA, si procede con SCIA; se servono interventi più consistenti, resta il permesso di costruire. Restano due limiti che vengono spesso dimenticati: l'immobile deve trovarsi in zone A, B o C ai sensi del DM 1444/1968, e il regolamento comunale può imporre condizioni più restrittive.

Quello che il Salva Casa non ha toccato, in nessun punto, sono i requisiti igienico-sanitari che rendono un locale idoneo a essere abitato. Quelli restano dove erano.

Due accertamenti, due uffici, due esiti possibili

L'accertamento edilizio guarda al titolo: l'intervento è assentito, lo stato di fatto corrisponde a quello legittimo, la destinazione d'uso è quella dichiarata. Se ne occupa lo sportello unico per l'edilizia.

L'accertamento alloggiativo guarda alla cosa: quel locale, così com'è, ha le caratteristiche per ospitare un determinato numero di persone. Se ne occupano gli uffici comunali competenti, e lo standard applicabile dipende dalla finalità:

• per il contratto di soggiorno per lavoro subordinato, l'articolo 5-bis, comma 1, lettera a) del D.Lgs 286/1998 richiede la garanzia, da parte del datore di lavoro, della disponibilità di un alloggio che rientri nei parametri minimi previsti dalla legge regionale per gli alloggi di edilizia residenziale pubblica;
• per il ricongiungimento familiare, l'articolo 29, comma 3, lettera a) dello stesso decreto — nel testo risultante dalla legge 94/2009 — richiede un alloggio conforme ai requisiti igienico-sanitari oltre che di idoneità abitativa, accertati dai competenti uffici comunali.

Sono due soglie diverse. Un ex garage può superare la prima e non la seconda, e questo spiega perché la stessa unità riceva risposte differenti a seconda della pratica per cui viene presentata. Il regolamento di attuazione è il DPR 394/1999.

I tre punti dove un ex garage cade

L'altezza. Le autorimesse sono costruite con altezze utili che nella pratica corrente stanno fra 2,20 e 2,40 metri, perché progettate per un'auto e non per una persona. L'articolo 1 del DM del Ministero della Sanità 5 luglio 1975 fissa in 2,70 metri l'altezza minima interna utile dei locali abitabili, riducibili a 2,40 solo per corridoi, disimpegni, bagni, gabinetti e ripostigli. Non è un parametro derogabile in sede di attestazione, ed è quasi sempre il punto su cui il box si ferma: alzare un solaio è un intervento strutturale, non una rifinitura.

L'aeroilluminazione. L'articolo 5 del medesimo decreto richiede una superficie finestrata apribile non inferiore a 1/8 della superficie di pavimento e un fattore di luce diurna medio non inferiore al 2%. Un box ha una basculante e, nel migliore dei casi, una griglia di aerazione. Trasformarlo significa aprire vani finestra su una parete che spesso è controterra o su un cavedio, con vincoli condominiali e strutturali che vanno verificati prima e non dopo.

La quota e il volume. Molti box sono interrati o seminterrati, e lì si sommano due problemi. Il primo è igienico-sanitario: umidità di risalita, ventilazione, illuminazione naturale. Il secondo è urbanistico, e il Consiglio di Stato con la sentenza n. 4529/2026 lo ha messo a fuoco: non tutti i locali interrati o seminterrati sono automaticamente volumi accessori esclusi dalla cubatura. Occorre verificare i titoli edilizi, la destinazione d'uso storicamente riconosciuta e le norme tecniche di attuazione applicabili. Se quel volume rientra nella cubatura, il cambio d'uso può incidere su parametri urbanistici che si credevano risolti — ed è la stessa ragione per cui, come abbiamo visto a proposito dello stato legittimo e della CILA, una pratica semplificata non sana un presupposto mancante.

La superficie: cosa conta, dopo che il locale è idoneo

Superata la soglia qualitativa, si passa a quella quantitativa. L'articolo 2 del DM 5 luglio 1975 richiede una superficie abitabile non inferiore a 14 mq per ciascuno dei primi quattro abitanti e a 10 mq per ciascuno dei successivi; le stanze da letto devono misurare almeno 9 mq per una persona e 14 mq per due; ogni alloggio deve avere un soggiorno di almeno 14 mq. L'articolo 3 fissa per il monostanza 28 mq per una persona e 38 mq per due, servizi compresi.

Il conteggio si fa sulla superficie che rispetta i requisiti, non su quella riportata in planimetria. Un locale trasformato ma con altezza insufficiente non entra nel calcolo: non riduce il punteggio, semplicemente non esiste ai fini dell'idoneità alloggiativa.

Nove piazze, regolamenti d'igiene diversi

Sopra il DM 1975 agisce il regolamento comunale d'igiene, che può essere più restrittivo su altezze, rapporti aeroilluminanti, ricambi d'aria e — questo è il punto che riguarda direttamente gli ex garage — sui requisiti dei locali interrati e seminterrati destinati ad abitazione. Milano, Monza, Bergamo, Brescia, Torino, Novara, Vercelli, Piacenza e Parma non applicano lo stesso testo, e alcune prassi di sportello sono più severe del regolamento scritto.

Assumere lo standard nazionale come se fosse quello applicabile ovunque è la causa-tipo del rigetto. Vale per la metratura come per i locali sotto quota, e vale anche a valle della pratica edilizia: la verifica di conformità urbanistica e catastale risolve il piano del titolo, non quello dell'abitabilità.

Un caso-tipo

Un'unità al piano terra di un edificio degli anni Settanta, originariamente autorimessa, viene trasformata in monolocale con SCIA. Lavori eseguiti, pratica chiusa, agibilità aggiornata. La proprietà la mette a disposizione per una pratica di ricongiungimento e chiede l'attestazione.

L'istruttoria si ferma su due punti. Il primo: l'altezza utile misurata è 2,40 metri, sufficiente per un ripostiglio e non per un locale abitabile. Il secondo: la superficie finestrata apribile, ricavata sostituendo la basculante con un serramento, arriva a circa un dodicesimo della superficie di pavimento, sotto il minimo di un ottavo.

Nessuno dei due problemi è sanabile con un'integrazione documentale, perché non sono difetti del fascicolo: sono caratteristiche del locale. La risposta utile, in un caso così, arriva prima dell'intervento — quando si può ancora decidere se quel box può diventare un alloggio certificabile o se conviene destinarlo ad altro. Una verifica preliminare costa una frazione di quello che costa un cambio d'uso completato e poi non attestabile.

Perché un giudizio con margini espliciti regge meglio

Su un ex garage il margine di incertezza esiste davvero: l'altezza varia di qualche centimetro fra un punto e l'altro, la superficie apribile dipende dal tipo di serramento, la classificazione del locale sotto quota dipende dai titoli e dalle NTA. Un'attestazione che dichiara solo il risultato finale nasconde tutto questo e diventa fragile alla prima verifica.

Un elaborato che dichiara il metodo — punti di misura, criterio di calcolo della superficie apribile, inquadramento del locale rispetto alla quota, margine residuo — resta discutibile ma verificabile. In istruttoria, e a maggior ragione se la pratica finisce in contenzioso, la differenza fra un numero affermato e un numero motivato è la differenza fra subire l'obiezione e poterle rispondere.

L'esito, va detto chiaramente, non lo decide il tecnico: lo decidono il Comune e, per il seguito della pratica, Prefettura e Questura. Quello che si può controllare è la solidità di ciò che si deposita, e i tempi concordati per iscritto.

In sintesi

Il cambio d'uso regolare è una condizione necessaria perché un ex garage possa essere certificato come alloggio. Non è una condizione sufficiente. Altezza utile, rapporto aeroilluminante e quota del locale decidono l'esito dell'idoneità alloggiativa, e sono parametri che il titolo edilizio non certifica.

Se state valutando la trasformazione di un box o di un locale accessorio e la destinazione finale è una pratica di soggiorno o di ricongiungimento, la verifica dei requisiti va fatta prima del progetto. Il nostro team tecnico può esaminare la situazione senza impegno e dirvi, con le misure, se quel locale può reggere l'accertamento.

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