Sanatoria condizionata: quando la regolarità edilizia si recupera riducendo l'abuso

Davanti a una difformità che emerge prima di un rogito, la domanda che conta non è «c'è un abuso». È: sotto quale articolo ricade, è sanabile, con quali opere e in quanto tempo. La differenza non è accademica: decide se l'atto si può fare, se va rinviato o se il prezzo va rivisto.

Su questo si è mossa di recente la giurisprudenza amministrativa. Con la sentenza n. 1355/2026 il TAR Campania, sezione II di Salerno, ha affermato che davanti a un'istanza di sanatoria accompagnata da un progetto che elimina o riduce le parti non sanabili, il Comune non può limitarsi a constatare l'abusività dell'opera esistente: deve valutare concretamente il progetto di adeguamento, verificare se le opere condizionanti raggiungono la conformità richiesta, eventualmente prescrivere ulteriori interventi e fissare i termini per eseguirli.

È il riconoscimento pieno di quella che si chiama sanatoria condizionata. E cambia il modo in cui si valuta la regolarità edilizia di un immobile che sta per essere venduto.

Due articoli, due regimi diversi

La sanatoria condizionata non è ammessa sempre, ed è qui che si concentrano gli errori.

Articolo 36 del DPR 380/2001 — accertamento di conformità ordinario. Richiede la doppia conformità piena: l'opera deve essere conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia sia al momento della realizzazione, sia al momento della domanda. Qui la sanatoria condizionata resta preclusa: il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 2373/2025, ha ribadito che è inammissibile un'istanza ex art. 36 subordinata all'esecuzione di ulteriori prescrizioni o interventi, proprio perché la necessità di quelle opere dimostra che la doppia conformità oggi non c'è.

Articolo 36-bis, introdotto dal D.L. 69/2024 convertito in L. 105/2024 (il cosiddetto Salva-Casa) — accertamento di conformità per le parziali difformità e le variazioni essenziali. Qui la doppia conformità è attenuata: conformità alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda e a quella edilizia vigente all'epoca della realizzazione. Ed è in questo binario che il titolo in sanatoria può essere subordinato all'esecuzione degli interventi necessari a rendere l'opera conforme.

La conseguenza pratica per chi verifica la regolarità edilizia prima di una compravendita è netta: la stessa difformità può essere insanabile o sanabile con prescrizioni a seconda dell'inquadramento. Sbagliare articolo non è un errore formale, è la differenza fra un immobile che si vende e uno che non si vende.

I limiti: cosa la sanatoria condizionata non consente

La pronuncia non apre a una regolarizzazione universale. I confini sono espliciti:

• non si può sanare qualsiasi abuso promettendo opere future;
• non sono ammessi stravolgimenti sostanziali dell'organismo edilizio, né la sostituzione integrale dell'immobile;
• l'intervento correttivo non può snaturare la configurazione dell'opera originaria;
• deve comunque essere individuabile una parte sanabile: si riduce l'abuso, non lo si sostituisce con un edificio diverso.

Fuori da questi confini si rientra nel regime ordinario, con l'ordine di ripristino che resta l'esito naturale.

Perché tutto questo arriva sul tavolo del notaio

La catena che porta dalla difformità all'atto è breve.

L'articolo 46 del DPR 380/2001 sanziona con la nullità gli atti tra vivi che non contengono, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria; l'articolo 40 della legge 47/1985 fa lo stesso per gli immobili anteriori al 1967 e per quelli oggetto di domanda di condono. L'articolo 29, comma 1-bis, della legge 52/1985 impone poi la dichiarazione di conformità catastale: planimetria e stato di fatto devono coincidere.

Sul versante civilistico, l'articolo 1490 del Codice civile mette in capo al venditore la garanzia per i vizi che rendono la cosa inidonea all'uso o ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore. Una difformità urbanistica scoperta dopo l'atto è materia da contenzioso, non da correzione amichevole.

Il punto è che tutte queste norme chiedono una dichiarazione, non un'opinione. E una dichiarazione si regge solo su una verifica documentale fatta prima: titoli edilizi reperiti in Comune, confronto fra titolo e stato di fatto, verifica catastale, inquadramento della difformità eventuale. È il contenuto della verifica di conformità pre-rogito che prepariamo.

Un caso-tipo, ricostruito sulle norme

Situazione ricorrente, non riferita a una pratica specifica. Appartamento al secondo piano, permesso di costruire degli anni Novanta. Il balcone risulta chiuso con una veranda in alluminio e vetro, mai comunicata. In pianta è un balcone; di fatto è un locale.

Prima domanda: è difformità totale o parziale? Se la chiusura ha creato superficie utile e volume, si esce dalla parziale difformità. Se invece rientra nelle parziali difformità o nelle variazioni essenziali secondo la disciplina regionale, si apre la strada dell'articolo 36-bis.

Nel secondo caso la sanatoria condizionata diventa praticabile: si presenta l'istanza accompagnata dal progetto di riduzione — per esempio la rimozione della porzione che eccede i limiti, o l'adeguamento delle aperture — e il Comune deve valutarlo, non archiviarlo. Il titolo, se rilasciato, è subordinato all'esecuzione di quelle opere entro un termine.

Per una compravendita questo si traduce in un'informazione utilizzabile: non «l'immobile è irregolare», ma «l'immobile è regolarizzabile con questo intervento, in questo tempo, con questo costo stimato e questo margine di incertezza». È su quel dato che si decide se si roga, se si rinvia o se si tratta il prezzo.

Quattro piazze, prassi diverse

Sulle verifiche pre-rogito lavoriamo su Milano, Torino e Pinerolo, Novara, Piacenza — le aree in cui l'istruttoria notarile è più strutturata. Anche qui vale la regola di non trattare l'Italia come un blocco unico:

• i tempi di accesso agli atti in Comune cambiano in modo sensibile da un ufficio all'altro, e su una compravendita con date fissate sono il vincolo più stringente;
• il recepimento regionale del Salva-Casa non è uniforme: le soglie delle variazioni essenziali sono materia regionale, e determinano proprio quel confine fra articolo 36 e articolo 36-bis da cui dipende tutto il resto;
• la prassi istruttoria sulle tolleranze costruttive varia da sportello a sportello, con effetti concreti su cosa venga considerato difformità.

Assumere lo standard nazionale e ignorare il recepimento locale è la causa-tipo dell'errore di inquadramento.

Perché un giudizio con margini espliciti regge meglio

Una relazione che scrive «immobile conforme» è un'affermazione secca: basta una difformità di dieci centimetri per farla cadere per intero, e con essa la credibilità di tutto il documento.

Una relazione che scrive «difformità rilevata: chiusura di balcone per 4,2 mq; inquadramento: parziale difformità ai sensi della disciplina regionale vigente; percorso: accertamento di conformità ex art. 36-bis con progetto di riduzione; margine di incertezza: la qualificazione come variazione essenziale dipende dalla verifica del volume, da confermare con accesso agli atti» dice esattamente cosa si sa, cosa no e cosa serve per saperlo.

La seconda regge in istruttoria e regge in un eventuale contenzioso, perché dichiara il metodo e i limiti dell'accertamento. La prima è una promessa, e le promesse in questa materia si pagano.

Sul confine fra i due articoli e su cosa cambia dopo il Salva-Casa abbiamo scritto un approfondimento dedicato: i limiti dell'art. 36 dopo il nuovo art. 36-bis. Sulla differenza fra condono e sanatoria ordinaria, che decide molti rogiti, il riferimento è questa analisi.

In sintesi

La sanatoria condizionata non è una scorciatoia: è uno strumento con un perimetro preciso, aperto dall'articolo 36-bis e chiuso dall'articolo 36. Il TAR Campania Salerno con la sentenza 1355/2026 ha chiarito che dentro quel perimetro il Comune ha l'obbligo di valutare il progetto, non la facoltà di ignorarlo.

Per chi compra o vende, la conseguenza è una sola: la regolarità edilizia di un immobile non si accerta con un sì o un no, ma con un inquadramento. E l'inquadramento va fatto prima di fissare la data del rogito, non dopo.

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