Requisiti idoneità alloggiativa: perché un sottotetto recuperato non fa sempre superficie

Un sottotetto recuperato secondo la legge regionale è, a tutti gli effetti, un locale abitabile: ha l'agibilità, è accatastato, ci si vive. Eppure, quando quello stesso alloggio viene portato allo sportello per un'attestazione alloggiativa, capita che i metri quadri "spariscano" e la pratica si fermi. Non è un errore dell'ufficio. È che i requisiti idoneità alloggiativa e le norme sul recupero dei sottotetti misurano due cose diverse, con due altezze diverse, per due finalità diverse.

Chi prepara la pratica dando per scontato che l'abitabilità regionale equivalga alla superficie utile per l'idoneità sta usando il righello sbagliato. È una delle cause di rigetto più frequenti e più evitabili.

Due norme, due altezze che non coincidono

Il riferimento igienico-sanitario nazionale è il DM del Ministero della Sanità 5 luglio 1975. Il suo articolo 1 fissa l'altezza minima interna utile dei locali adibiti ad abitazione in 2,70 metri, riducibili a 2,40 metri per corridoi, disimpegni in genere, bagni, gabinetti e ripostigli (e a 2,55 metri nei comuni montani sopra i 1.000 metri di altitudine). È una misura puntuale: quell'altezza deve esserci, in quel punto, perché quel punto conti come superficie abitabile.

Le leggi regionali sul recupero abitativo dei sottotetti ragionano invece per altezza media ponderale. In Lombardia, gli articoli 63-65 della LR 12/2005 ammettono il recupero con un'altezza media ponderale di almeno 2,40 metri, ridotta a 2,10 metri nei comuni montani sopra i 600 metri. In Emilia-Romagna si chiede un'altezza minima al muro di 1,80 metri e una media ponderale di 2,40 metri (2,20 in area montana). In Piemonte la materia è stata riscritta dalla LR 25/2024, in vigore dal 7 novembre 2024, che interviene sulla LR 16/2018 e sulla LR 19/1999 dopo la pronuncia della Corte costituzionale che aveva aperto un vuoto normativo.

Qui sta il punto tecnico che decide la pratica: la media ponderale non è l'altezza minima utile. Un sottotetto con media ponderale di 2,40 metri è, per definizione di media, composto da porzioni più alte e porzioni più basse. Le porzioni sotto i 2,70 metri restano abitabili ai fini regionali, ma per il DM 1975 non concorrono alla superficie abitabile. Un locale può quindi essere legittimamente vivibile e, allo stesso tempo, contribuire alla metratura per l'idoneità molto meno di quanto dica la planimetria catastale.

Requisiti idoneità alloggiativa: cosa misura davvero l'ufficio

Il calcolo che l'ufficio esegue non è sulla superficie catastale né su quella commerciale. È sulla superficie abitabile, secondo i parametri dell'articolo 2 del DM 5 luglio 1975:

• superficie abitabile non inferiore a 14 mq per ciascuno dei primi quattro abitanti, e a 10 mq per ciascuno dei successivi;
• stanze da letto: 9 mq minimi se per una persona, 14 mq se per due;
• soggiorno di almeno 14 mq in ogni alloggio.

L'articolo 3 disciplina l'alloggio monostanza: 28 mq minimi per una persona e 38 mq per due, servizi compresi.

C'è poi un parametro che nei sottotetti pesa più che altrove. L'articolo 5 del medesimo decreto richiede una superficie finestrata apribile non inferiore a 1/8 della superficie di pavimento e un fattore di luce diurna medio non inferiore al 2%. Nei sottotetti l'illuminazione è quasi sempre affidata a finestre in falda o lucernari, la cui superficie utile va calcolata sulla parte effettivamente apribile: è frequente trovare progetti che rispettano l'altezza media e non il rapporto aeroilluminante.

Su questi stessi parametri abbiamo ricostruito il quadro completo in Requisiti igienico-sanitari: i parametri che contano per l'idoneità alloggiativa, utile come base di lettura prima di affrontare il caso specifico del sottotetto.

Il TAR Lombardia e il 2,40 che non è un tetto massimo

Con la sentenza n. 3058 del 3 ottobre 2025 il TAR Lombardia ha chiarito un equivoco applicativo dell'articolo 63 della LR 12/2005: l'altezza media ponderale di 2,40 metri non è una soglia massima rigida. Superarla è ammissibile quando il recupero non comporta modifica della sagoma né del profilo della copertura. Il caso nasceva da un diniego del Comune di Milano, che aveva respinto un intervento pur in assenza di alterazioni dell'involucro, ritenendo non conforme la media eccedente.

È una pronuncia importante, ma va letta per quello che dice. Risolve un problema urbanistico-edilizio: quando il recupero è assentibile. Non tocca il DM 1975 e non modifica i parametri con cui si accerta l'idoneità dell'alloggio. Portare quella sentenza allo sportello dell'idoneità come argomento di merito è un errore di piano: l'ufficio che valuta la metratura non sta applicando la LR 12/2005.

Nove piazze, tre regimi regionali e un regolamento comunale sopra

Le città in cui operiamo ricadono in tre discipline regionali distinte: Milano, Monza, Bergamo e Brescia sotto la LR 12/2005 lombarda; Torino, Novara e Vercelli sotto il quadro piemontese ridisegnato dalla LR 25/2024; Piacenza e Parma sotto la normativa emiliano-romagnola. Tre regole diverse per lo stesso tipo di intervento.

Sopra questo strato ne agisce un altro, spesso decisivo: il regolamento comunale d'igiene, che può fissare standard più restrittivi del riferimento nazionale su altezze, rapporti aeroilluminanti, ricambi d'aria e requisiti dei locali interrati o sottofinestra. Un sottotetto che a Vercelli passa può non passare a Milano, e viceversa, senza che nessuna delle due valutazioni sia sbagliata.

Assumere che valga ovunque lo standard nazionale è la causa-tipo del rigetto. Non perché il tecnico sbagli i conti, ma perché li fa sulla norma giusta nel posto sbagliato. Lo stesso meccanismo emerge nell'organizzazione degli sportelli, come descritto in cosa cambia quando il Comune sposta la domanda su un portale telematico.

Un caso-tipo

Un nucleo di quattro persone presenta domanda per un appartamento con sottotetto recuperato: agibilità in regola, intervento assentito, planimetria catastale che riporta una superficie complessiva ampiamente sopra la soglia richiesta. La pratica si blocca.

Ricostruendo il calcolo con il righello del DM 1975, il motivo emerge subito: nel locale sottotetto la porzione con altezza pari o superiore a 2,70 metri è una fascia stretta lungo il colmo. Tutto il resto — perfettamente abitabile secondo la legge regionale — non concorre alla superficie abitabile. Sottratte quelle porzioni, i 14 mq per ciascuno dei primi quattro abitanti non ci sono più.

Le strade percorribili a quel punto sono due, e nessuna delle due è una scorciatoia: rideterminare il nucleo dichiarato sulla capienza reale, oppure documentare in modo analitico il calcolo delle superfici per zona di altezza, dimostrando all'ufficio quali porzioni sono state computate e quali escluse, e su quale base. La seconda strada richiede un rilievo fatto prima, non una memoria depositata dopo.

Perché un giudizio con margini espliciti regge meglio

Un'attestazione che dichiara un numero secco — "superficie abitabile: X mq" — costringe l'ufficio a fidarsi o a rifare il calcolo. Se lo rifà e trova un numero diverso, la pratica si ferma e il tecnico non ha modo di spiegare da dove veniva la differenza.

Un elaborato che esplicita il metodo — quale norma è stata applicata, quali porzioni sono state escluse e perché, quale margine di incertezza resta sulle zone di confine — è verificabile punto per punto. In istruttoria questo cambia la natura del contraddittorio: non si discute più se il numero è giusto, si discute su un criterio dichiarato. È la stessa ragione per cui un giudizio motivato regge meglio di un giudizio affermato, in sede amministrativa come in un eventuale contenzioso.

Non è una promessa sull'esito: l'esito lo decidono il Comune e, a valle, Prefettura e Questura. È il modo di arrivarci con una posizione difendibile invece che con un'affermazione da difendere.

Prima di presentare: cinque verifiche sul sottotetto

Nella pratica, verificare i requisiti idoneità alloggiativa su un alloggio con sottotetto significa passare da questi cinque punti prima del deposito.

1. Rilievo delle altezze per zone, non l'altezza media dichiarata nel progetto di recupero. Serve la superficie con altezza ≥ 2,70 metri, misurata.
2. Titolo edilizio del recupero e sua coerenza con lo stato attuale: il sottotetto è stato assentito come abitabile o come volume tecnico?
3. Rapporto aeroilluminante calcolato sulla superficie effettivamente apribile delle finestre in falda, non sul foro.
4. Regolamento d'igiene del Comune competente, nella versione vigente: è lo strato che può spostare tutte le soglie.
5. Coerenza catastale fra planimetria depositata e stato di fatto, perché la difformità catastale emerge comunque nell'istruttoria e blocca la pratica per una ragione diversa da quella per cui era nata.

Il riferimento normativo di sistema resta il Testo unico sull'immigrazione, D.Lgs 286/1998, che agli articoli 5-bis e 29 individua i due standard alloggiativi applicabili; per il profilo edilizio e l'agibilità il riferimento è il DPR 380/2001.

Se il vostro alloggio ha un sottotetto recuperato e non è chiaro quanta superficie conti davvero, è esattamente il tipo di verifica che conviene fare prima di depositare: il nostro team tecnico può esaminare la situazione senza impegno e dire, con i numeri, se la metratura regge.

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