Requisiti idoneità alloggiativa: il condono edilizio non basta (TAR Emilia-Romagna 1450/2026)

Il 27 agosto 2026 il TAR Emilia-Romagna, con la sentenza 1450/2026, ha respinto il ricorso dei proprietari di alcuni locali seminterrati dichiarati inabitabili dal Comune, con ordine di sgombero entro trenta giorni. L'elemento che rende la pronuncia interessante per chiunque debba ottenere un certificato di idoneità alloggiativa è uno solo: quei locali erano coperti da concessione edilizia in sanatoria del 1995. Erano, sul piano edilizio, perfettamente regolari.

Non è bastato. E il motivo per cui non è bastato è esattamente il motivo per cui i requisiti idoneità alloggiativa vengono valutati con un metro diverso da quello della regolarità urbanistica.

Due giudizi che viaggiano su binari separati

Nella pratica corrente si tende a trattare "immobile regolare" e "immobile abitabile" come sinonimi. Non lo sono, e la confusione produce domande respinte.

Il condono edilizio — disciplinato per la sanatoria straordinaria dall'art. 35 della L. 47/1985 — chiude una vicenda: dice che quell'opera, costruita senza titolo o in difformità, non verrà demolita e viene legittimata sotto il profilo costruttivo. È un giudizio sul rapporto fra il manufatto e la disciplina urbanistico-edilizia.

L'abitabilità risponde a un'altra domanda: quei metri cubi sono salubri per essere adibiti a residenza permanente di persone? È un giudizio sanitario, con radici negli artt. 218, 221 e 222 del Testo unico delle leggi sanitarie, e parametri fissati dal D.M. Sanità 5 luglio 1975.

Il TAR ha affermato che il condono legittima l'opera sul piano costruttivo ma non introduce alcuna deroga ai requisiti di abitabilità collegati alla tutela della salute. Le carenze igienico-sanitarie restano un profilo autonomo e ostativo, valutabile a sé. Sulla stessa linea la giurisprudenza amministrativa richiamata in sentenza: Consiglio di Stato n. 6091/2021, n. 8289/2020, n. 8502/2019, n. 1997/2014.

Tradotto per chi presenta una pratica di idoneità: il fatto che l'immobile abbia una sanatoria non anticipa nulla sull'esito. Sono due istruttorie, con due uffici e due criteri.

I numeri del caso: dove si è fermata la sanatoria

I locali oggetto della pronuncia presentavano tre carenze misurabili:

• altezza interna di circa 2,25 metri, contro il minimo di 2,70 m;
• collocazione a piano seminterrato, con circa 50 cm di emergenza dal terreno;
• aperture finestrate di dimensioni ridotte, poste sotto i balconi, quindi con illuminazione e ventilazione compromesse.

Nessuna delle tre è un abuso edilizio. Sono tutte violazioni di parametri sanitari, che il D.M. 5 luglio 1975 fissa così:

Il parametro dell'art. 5 è quello che passa più spesso inosservato. Si misura la superficie apribile, non quella vetrata: una finestra grande con una sola anta praticabile può non raggiungere il rapporto di un ottavo. E una finestra collocata sotto un balcone aggiunge un problema di illuminazione naturale che nessuna misurazione lineare cattura. Su come questi parametri si applicano vano per vano abbiamo raccolto il quadro completo nei requisiti igienico-sanitari e nei parametri dell'idoneità alloggiativa.

Perché questo tocca direttamente la pratica di idoneità

L'art. 29, comma 3, lett. a) del D.Lgs. 286/1998 subordina il ricongiungimento familiare alla disponibilità di un alloggio «conforme ai requisiti igienico-sanitari, nonché di idoneità abitativa, accertati dai competenti uffici comunali». La stessa formula ritorna, in via di prassi, nelle istruttorie per il rilascio e il rinnovo del permesso di soggiorno.

Due parole reggono tutto il peso: igienico-sanitari e comunali.

La norma non rinvia alla conformità edilizia. Rinvia a un accertamento sanitario e dimensionale, e lo affida al Comune. Ecco perché i requisiti idoneità alloggiativa possono non essere soddisfatti da un immobile che ha superato indenne ogni controllo urbanistico: le due verifiche non si parlano, e la seconda non eredita nulla dalla prima.

C'è di più. La sentenza è arrivata su un provvedimento adottato decenni dopo la sanatoria del 1995, con l'ufficio che è intervenuto sulla situazione esistente. Il TAR ha ritenuto legittimo l'intervento, richiamando anche l'art. 21-nonies della L. 241/1990 in tema di autotutela. Il messaggio operativo è che il tempo trascorso non consolida un'abitabilità che non c'è mai stata: un locale usato come camera da vent'anni resta un locale non idoneo, e lo diventa formalmente il giorno in cui qualcuno lo misura.

Il seminterrato: il caso che ricorre di più

Il locale interrato o seminterrato è la difformità-tipo delle pratiche di idoneità, molto più dell'abuso edilizio vero e proprio.

Lo schema si ripete. Un appartamento con un piano inferiore — taverna, ex cantina, ex laboratorio — che nel tempo ha assunto funzione residenziale: ci si dorme, ci si soggiorna, e nel conteggio "domestico" della superficie quei metri quadri entrano a pieno titolo. Chi presenta la domanda li dichiara in buona fede, perché nella vita reale quella stanza è una stanza.

L'ufficio comunale li esclude, e lo fa su tre possibili basi alternative: l'altezza sotto 2,70 m, il rapporto aeroilluminante sotto 1/8, la destinazione d'uso non residenziale risultante dai titoli o dal catasto. Il risultato pratico è che la capienza teorica dell'alloggio scende di una o due unità, e una domanda che sembrava larga diventa insufficiente.

Il percorso di soluzione dipende da quale delle tre cause opera, ed è qui che si perde tempo:

• se il problema è solo catastale e i parametri fisici ci sono, la strada è la variazione della destinazione del locale;
• se il problema è l'altezza reale, non esiste pratica amministrativa che la risolva: il locale va escluso dal computo e la domanda va reimpostata su un numero inferiore di occupanti, o su un altro alloggio;
• se il problema è il rapporto aeroilluminante, si può talvolta intervenire sulle aperture, ma con un intervento edilizio vero, tempi propri e un titolo che va richiesto prima.

Confondere i tre casi porta a spendere settimane su una variazione catastale che non sposta nulla. Lo stesso ragionamento vale per gli altri locali "di confine": ne abbiamo scritto a proposito della superficie minima nei locali seminterrati e interrati e del cambio d'uso di un garage trasformato in abitazione.

Il regolamento comunale può essere più severo del D.M. 1975

C'è un secondo livello di variabilità che rende inutile ragionare su "l'Italia" come blocco unico.

Il D.M. 5 luglio 1975 è il pavimento nazionale. Sopra ci sono i regolamenti d'igiene comunali e, in alcune Regioni, discipline che intervengono sui recuperi di locali seminterrati e sottotetti — nel caso deciso dal TAR è stata invocata anche la L.R. Emilia-Romagna 15/2013, art. 11 comma 2-bis, che i giudici hanno ritenuto non applicabile ratione temporis. Sono discipline che possono aprire, ma anche chiudere.

Sulle piazze che seguiamo — Milano, Monza-Brianza, Bergamo, Brescia, Torino, Novara, Vercelli, Piacenza, Parma — le differenze non sono teoriche: cambiano il modulo, l'ufficio competente, la presenza o meno del sopralluogo, e in alcuni casi il criterio di computo della superficie. Assumere lo standard nazionale come se fosse quello applicato allo sportello è, statisticamente, la prima causa di integrazione documentale e di rigetto. Il punto è sviluppato nella procedura comune per comune per richiedere l'idoneità alloggiativa.

Perché conviene un giudizio con i margini dichiarati

Un tecnico può scrivere due cose diverse davanti allo stesso appartamento.

La prima: «l'alloggio è idoneo per quattro persone».

La seconda: «la superficie abitabile computabile è di 57 mq, esclusi 18 mq del piano seminterrato per altezza media rilevata di 2,28 m e per rapporto aeroilluminante pari a 1/11; su parametro D.M. 5/7/1975 art. 2 la capienza è di quattro persone, con un margine di 1 mq rispetto alla soglia; una diversa misurazione dell'ufficio sui vani accessori porterebbe il risultato a tre».

La seconda formula è più scomoda e molto più difficile da smontare. Se l'ufficio applica un criterio diverso, la relazione ha già dichiarato dove e di quanto, e la discussione si sposta su un parametro identificato invece che sulla credibilità complessiva del documento. Nell'istruttoria amministrativa, dove non c'è contraddittorio pieno e si decide sulla carta, è la differenza fra un'integrazione mirata e un diniego da rifare daccapo.

È lo stesso principio che il TAR applica al condono: un titolo che afferma senza misurare non copre ciò che non ha misurato.

In sintesi operativa

Prima di presentare una domanda di idoneità su un immobile con sanatoria o condono alle spalle:

1. Non dare per acquisita l'abitabilità. La concessione in sanatoria riguarda la legittimità edilizia; i requisiti idoneità alloggiativa si accertano a parte, e il TAR Emilia-Romagna lo ha ribadito su una sanatoria del 1995.
2. Misurare le altezze reali, vano per vano, non fidarsi delle quote di progetto.
3. Verificare il rapporto aeroilluminante (art. 5 D.M. 1975): superficie apribile, non vetrata, e attenzione alle finestre schermate da balconi o intercapedini.
4. Escludere dal computo i locali che non superano i parametri, e ricalcolare la capienza prima di protocollare, non dopo il diniego.
5. Controllare il regolamento d'igiene del Comune competente: può essere più restrittivo del riferimento nazionale, e vince lui.

Se l'alloggio presenta locali a quota interrata, altezze non uniformi, mansarde o aperture ridotte, conviene farlo esaminare da un tecnico prima del deposito. È il lavoro che il nostro team tecnico svolge sulle pratiche di idoneità alloggiativa: ricostruire la superficie effettivamente computabile e la capienza reale, con i margini dichiarati, prima che il fascicolo entri in istruttoria — sia per le pratiche di permesso di soggiorno sia per quelle di ricongiungimento familiare.

Fonti: TAR Emilia-Romagna, sentenza n. 1450 del 27 agosto 2026, con nota su BibLus; D.M. Sanità 5 luglio 1975 (G.U. n. 190 del 18 luglio 1975), artt. 1, 2, 3 e 5; art. 29 comma 3 D.Lgs. 286/1998; art. 35 L. 47/1985; art. 21-nonies L. 241/1990; artt. 218, 221 e 222 T.U. leggi sanitarie; Consiglio di Stato nn. 6091/2021, 8289/2020, 8502/2019, 1997/2014.

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